인구 변화가 부의 지도를 바꾼다 - 인구 변화가 자산시장에 미치는 영향

 

인구 변화가 부의 지도를 바꾼다 <중>

 

베이비부머가 성장해 '시장진입세대(15 - 34세)'에 이르면 부동산시장은 유례없는 호황을 맞이한다. 이들은 학업을 마치고 취직하는 연령대이며, 결혼과 출산의 과정을 거치게 된다. 자연스럽게 시장진입세대에 의한 주택과 자동차 등 내구재 소비가 늘어나면서 사회 전반 물가가 상승한다.

 

시장진입세대가 일으켰던 부동산 시장의 호황은 새로운 수요가 사라지면서 끝나게 된다. 이렇게 되면 주택 가격은 폭락세로 돌아간다. 특히 물가와 부동산 가격의 급등을 억제하려는 중앙은행의 금리 인상이 이런 추세에 탄력을 더하게 된다.

 

하지만, 베이비부머가 40대 중반에 이르면서 부동산 시장은 새로운 국면에 접어든다. 자녀들은 다 성장했고, 신혼 초에 구입한 집이 작게 느껴진다. 사회생활 시작 후 짊어진 부채는 이때 점차 줄어들어 더 큰 집을 구입할 여력이 생기게 된다. 베이비부머는 경제 전반 인플레이션 압력도 낮추는 역할까지 하며 새로운 호황의 연장선 역할을 한다. 인플레이션 압력이 낮아지면, 금리도 떨어지며, 금리가 낮아지면 대출금리의 부담이 경감되어 부동산을 구입하려는 사람들이 늘어나게 된다.

 

일본의 경우, 베이비부머가 40대 중반에 도달한 1970년대부터 본격적인 호황이 시작되었다. 미국의 경우, 1946년부터 태어난 베이비부머가 평균 45세에 도달한 1990년부터 호황 구간에 진입했다. 보통 40대가 일생에 가장 높은 수입을 올리기 때문에 이 나이대의 주택 구입이 활발하다.

 

일반적으로 부동산 가격과 금리는 반대 방향으로 움직이는 특성이 있다. 대부분의 사람들이 대출을 통해 집을 구입하기 때문에, 금리 상승과 하락은 주택 구입 비용의 상승과 하락으로 연결된다. 미국은 30년 만기 고정금리 대출이 일반적이다. 한번 결정된 금리는 30년간 그대로 이어지기 때문에 금리의 절대적인 수준이 주택 구입의 가장 중요한 요소가 된다.