독서73 - 해외부동산 투자, 나는 말레이시아로 간다 / 유현선

평점 7 / 10

 

최근 저금리 시대에 부동산를 향한 정부 규제가 더욱 강화되면서 투자자들이 해외로 눈을 돌리고 있다. 게다가 치열한 경쟁 속의 교육 환경이나 미세먼지 등 불편한 국내 상황을 고려해 해외 이민을 찾는 사람들도 계속 늘어나는 중이다. 국가 간의 경계가 흐려지고 해외 투자 시장이 점점 활발해지는 가운데 동남아시아는 베트남을 중심으로 한 해외 부동산 시장이 점점 커지고 있다.

 

<해외부동산 투자, 나는 말레이시아로 간다>의 저자, 유현선님은 부동산 개발 컨설팅 회사 "로완" 대표이자 부동산학 박사다. 저자는 25년여 전에 말레이시아와 처음 인연을 맺은 후 남다른 관심으로 말레이시아 부동산 시장을 연구하고 있다. 그녀가 말하는 말레이시아는 은퇴 후 여유로운 삶에 대한 적합한 장소로 점치고 있다. 책은 말레이시아 부동산 시장 뿐만 아니라 말레이시아의 전반적인 내용 (환경, 문화, 경제 등)을 골고루 설명하여, 그 나라에 대한 새로운 관점을 가지도록 도와준다.

 

베트남이나 싱가포르에 비하면 말레이시아 부동산 시장에 관한 국내서적이 많지 않다. 그럼에도 불구하고 최근 말레이시아의 장기 체류비자인 MM2H 취득자 수는 중국 다음 두번째로 많으며, 투자자들의 관심이 계속 증가하고 있다. 말레이시아가 관심 받는 이유는 여러가지 있겠지만, 그 중에서 저렴한 생활비가 매력적이다. 서울이나 도쿄에 비하면 약 40% 또는 그 이상 생활비를 절감하며 지낼 수 있기 때문이다.

 

국가 공식언어는 말레이시아어임에도 불구하고 도시권(쿠알라룸푸르, 조호바루 등)에서 영어로 일상생활을 하는데 큰 지장이 없다. 또한 인구 구성 특성 상 쿠알라룸푸르만 해도 화교(중국계)가 약 43%를 차지하기 때문에 중국어로 생활이 가능하다. 영어와 중국어를 배울 수 있는 일석이조 환경이 조성된 이곳에 조기 유학을 보내는 한국 부모님들이 많아졌다.

 

말레이시아에 대한 전반적인 내용은 대략적으로 알고 있었지만, 이 책을 통해 지식을 더 날카롭게 다듬을 수 있게 되었다. 주제 별로 내용이 깔끔하게 구성되어 있어, 쉽게 내용을 다시 찾을 수 있는 점이 장점이다. 무엇보다도 말레이시아에 대한 정보를 처음 접하는 독자라면, 이 책을 통해 전체 배경지식을 갖추도록 도와줄 것이다. 전문적인 지식을 요구하는 해외 부동산 내용은 독자를 배려해 쉽게 이해할 수 있는 그래프나 표를 이용한 가시적 구성이 마음에 들었다. 꼭 해외 부동산을 목적을 두고 읽기 보다 말레이시아를 알아간다 생각하고 읽어보면 괜찮겠다.

 

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해외 부동산 투자, 나는 말레이시아로 간다

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나는 왜 말레이시아를 선택했을까?

 

환경적 요인 - 지진이나 미세먼지 걱정 없는 나라

말레이시아는 지진이나 태풍, 미세먼지 등 자연재해의 영향과 거리가 먼 나라다. 말레이시아는 특히 주변국가에 비해 미세먼지 농도가 낮다. 2017년 세계은행이 발표한 평균 초미세먼지 농도를 살펴보면, 말레이시아(16.036mg/m3)는 한국(25.039mg/m3), 태국(26.257mg/m3), 싱가포르(19.078mg/m3)에 비하면 상대적으로 청정한 것을 알 수 있다. 비록 매년 8 - 9 월 인도네시아에서 일으키는 산불로 발생한 미세먼지가 말레이시아를 덥치긴 하지만, 한국에 비교하면 상대적으로 공기질이 좋다는 것은 분명해보인다.

 

경제적 요인 - 여유로운 삶을 즐길 수 있는 나라

말레이시아는 상대적으로 저렴한 생활비가 장점인 나라다. '2019 생활비 순위'에서 서울이 홍콩, 도쿄, 싱가포르 다음으로 비싼 도시로 조사되었다면, 말레이시아 수도, 쿠알라룸푸르는 141위에 올랐다. 특히 말레이시아 임대료가 한국보다 약 50% 가까이 낮은 것으로 조사되었다. 이 지표로 말레이시아의 물가가 얼마나 저렴한지 짐작할 수 있다. 또한 '2019년 삶의 질 도시 순위'를 서울(77위)과 비교하면 쿠알라룸푸르는 85위로 주변국가의 도시 필리핀 마닐라(137위), 베트남 호찌민(153위)보다 월등히 앞서며, 대만 타이베이(84위)보다 1단계 낮다. 

 

문화적 요인 - 아시아 최고의 은퇴자들의 나라

'인터내셔널 리빙(International Living)'에 발표하는 글로벌 은퇴지수를 살펴보면, 말레이시아는 지난 몇 년간 꾸준히 10위권에 이름을 올렸으며, 아시아 국가 중에서 가장 선호하는 은퇴 희망 1위국으로 선정되었다. 영어소통이 가능하며, 청렴한 자연환경과 저렴한 생활비가 큰 요인으로 점처지는 가운데 높은 의료 서비스와 주변국가에 비하면 상대적으로 안전한 치안 상태가 말레이시아를 더욱 돋보이게 만든다.

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글로벌 할랄(HALAL)의 허브

 

이슬람국가인 말레이시아에서 생활한다면 돼지고기 섭취 및 음주가 불가능한걸까? 그렇지 않다. 비록 이슬람교는 돼지고기가 함유된 모든 식품 섭취와 음주를 금하지만, 무슬림이 아니라면 돼지고기나 음주를 자유롭게 즐길 수 있다. 뿐만 아니라 말레이시아는 쿠알라룸푸르 기준으로 말레이계(부미푸트라) 약 46%, 중국계(화교) 약 43%, 인도계 10%의 인구 구성으로 다민족 다종교 사회이기 때문에, 돼지고기와 음주가 금기시되는 할랄(HALAL) 음식과 비할랄 음식이 대등하게 공존해서 큰 불편함 없이 생활 할 수 있다.

 

할랄(HALAL)이란 이슬람 율법을 따르며, 이슬람 법인 샤리아에 의해 무슬림이 먹고 쓸 수 있는 제품을 말한다. 아랍어로 '허용된 것'이라는 뜻으로 할랄은 식품, 제약, 화장품을 비롯해 다양한 분야에서 적용되며 식품군에 주로 많이 언급되고 있다. 대표적으로 돼지고기, 동물의 피, 주류 및 알코올, 이슬람 법에 따라 도살되지 않은 육류, 파충류, 곤충 등 먹지 못하도록 금지하고 있다.

 

1994년 말레이시아 자킴(JAKIM)이 공식적으로 할랄 인증 발급을 시행한 후 할랑 인증에 있어 말레이시아는 국제적으로 권위 있는 인증 국가로 발돋움 하고 있다. 특히 무슬림 단체와 같은 민간 조직에서 인증하는 다른 나라들과는 달리 말레이시아는 정부가 규제하고 관리한다는 점에서 큰 신뢰를 얻고 있다.

 

말레이시아는 2011년부터 상품표시법에 따라 모든 수입 식품은 자킴으로부터 할랄 인증을 받거나 자킴이 인정하는 외국의 할랄 인증기관으로부터 할랄 인증을 받아야 말레이시아 내에서 판매가 가능하다. 특히 비할랄 식품이랑 서로 섞이는 것을 방지하기 위해 물리적으로 공간을 분리하도록 규제하고 있다.

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말레이시아 역사 / 지리 환경

 

천연자원의 낙원 말레이시아

말레이반도는 13세기부터 해상 실크로드의 동방의 거점으로 해상 무역의 전략적 요충지였다. 포르투갈이 말라카를 식민지배했을 당시, "말라카 반도는 무척 중요하고 전 세계적으로 비견할 데가 없을 정도로 이윤이 많이 나는 곳"이며, '황금으로 부유한 땅'이라는 기록이 있다. 말레이시아는 원유나 천연가스와 같은 풍부한 에너지 자원을 가진 축복받은 나라다. 특히 천연고무와 주석, 석유 등이 풍부하며, 이외에도 열대목재와 팜유 등 상당량을 생산하고 있다. 1925년 고무연구소가 설립되었을 정도로 천연고무 분야에 오랜 연구 개발이 진행되어 왔는데, 자동차 타이어 뿐만 아니라 의료용 고무장갑 시장에서 60% 이상을 차지하는 기술력을 가지고 있다.

 

동남아시아의 중심지

말레이시아는 말레이반도의 남부에 위치한 서 말레이시아와 보르네오섬 북부에 위치한 동 말레이시아로 나눈다. 서 말레이시아는 국토 면적의 약 40%를 차지하며 북쪽으로 태국, 남쪽으로 싱가포르, 서쪽으로 인도네시아와 국경을 맞대고 있다. 한편 동 말레이시아는 석유 부국인 브루나이와 함께 인도네시아를 국경으로 접하고 있다. 싱가포르는 한강보다 조금 넓은 폭의 조호르 해협(1.2km)을 사이에 두고 지리적으로 인접해 있다. 과거 영국이나 일본을 비롯해 중국까지 말레이시아를 새로운 무역 항로나 아세안 시장 개척의 요충지로 관심갖는 국가들이 많다.

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말레이시아 정치제도

 

말레이시아는 약 130년 동안의 영국 식민 지배의 영향으로 의회제도나 사법제도, 교육 시스템 등 사회 전반에서 영국제도를 기반으로 하고 있다. 정치제도 역시 영국식 입헌군주제와 양원제를 택하고 있다. 다만 세습 군주제가 아닌 5년 기한의 임기제로 각 주의 술탄들이 순번에 따라 선출된다. 부동산 투자 측면에서 토지 관련 문제는 해당 주 정부의 고유 권한으로 관할권을 행사한다는 것을 참고해야 한다.

 

2018년 5월 총선에서 말레이시아는 1957년 영국으로부터 독립한 후 최초로 61년 만에 정권교체를 이루었다. 마하티르 정부는 누적된 국가부채를 감축하고 민생 부담을 줄이기 위해 정책 방향의 개혁을 적극적으로 추진하고 있다. (2020년 마하티르 총리는 사퇴하고 3월 1일부터 무히딘 야신이 집권을 시작했다.) 마하티르 총리는 중국에 크게 의존하는 건설 인프라사업을 중단하여 지출삭감을 조치했다. 중국의 의존도를 줄이고 한국, 일본 등의 다국가외교로 경제협력을 확대하고 있다.

 

말레이시아가 국가 발전을 위해 진행하고 있는 정책 중 "동방정책"이 있다. 아시아의 동쪽, 한국과 일본을 국가발전의 모델로 삼자는 정책으로 최초 비유학파 총리인 마하티르 빈 모하마드(현재는 사퇴)가 1982년에 발표한 정책이다. 마하티르 총리는 실용주의 외교를 바탕으로 일본, 한국, 대만 등 동아시아 국가들과의 관계를 강화하기 위해 다변화를 추구했다. 급속히 산업화를 이룬 한국과 일본의 근면 성실한 자세와 제조업 성장의 사회문화 기반을 배워 모방하자는 것이다. 결과적으로 말레이시아는 아세안 국가들 중에서 유일하게 자동차 제조(프로톤, 페르두아)를 자국에서 생산하는 국가가 되었다.

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말레이시아 아세안 시장 공략의 전초기지

 

말레이시아는 다른 아세안 국가들에 비해 인구수가 적다. 하지만, 지리적 이점을 이용한 대외 교역과 양호한 비즈니스 환경을 이점으로 내세워 글로벌 기업이 아세안 시장을 공략할 때 첫 걸음을 디딛는 국가다. 1980년대 중반 이후 적극적인 외국인 투자 유치 정책으로 약 5,000여 개의 다국적 기업들이 진출해 말레이시아 제조업의 선진화를 주도하고 있다. 한국은 말레이시아의 여덟 번째로 큰 무역 교역국이자 열세 번째로 큰 외국인 투자국이다. 

 

말레이시아는 동남아시아의 주요 산유국이자 세계 최대의 액화천연가스(LNG) 또한, 세계에서 다섯 번째로 큰 천연 고무 생산국이자 수출국이다. 최근 말레이시아의 천연자원 '팜유(Palm Oil)'에 대한 관심이 높다. 팜유는 세계에서 가장 많이 소비되는 식용유이자 저탄소 녹색성장을 위한 바이오디젤의 원료로 차세대 '바이오 에너지' 자원으로 각광 받고 있다. 말레이시아는 인도네시아 다음으로 세계 2위 팜유 생산국으로 전 세계의 약 39% 생산을 담당한다. 

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다민족 국가, 젊은 나라 말레이시아 

 

고령 사회로 진입하고 있는 한국과 비교해보면, 말레이시아는 아직 젊은 국가다. 2018년 한국의 중위 연령은 42.6세인 반면, 말레이시아의 중위 연령은 28.6세이다. 이는 베트남보다 낮은 수준으로 인구구조가 대부분 젊다는 의미다. 일반적으로 65세 이상의 노인 인구가 차지하는 비율이 7% 이상이면, '고령화 사회', 14% 이상이면 '고령 사회', 20% 이상이면 '초고령 사회' 또는 '후기 고령 사회'라고 한다. 인구 구조만 놓고 보면 말레이시아와 한국 간의 시간적 차이는 약 20년이라고 볼 수 있다. 

 

단일 민족의 특성을 가지고 있는 한국과 달리 말레이시아는 다민족 다문화 국가다. 특히 이슬람교의 영향을 받는 말레이계 부미푸트라의 인구 비중과 경제를 주도하는 중국계 화교의 인구 비중에 관심을 둬야 한다. 말레이시아를 특징 짓는 부미푸트라 정책은 사회 경제 전반에서 말레이계 부미푸트라를 우대하는 내용으로 다양한 영향을 미친다. 예컨대, 기업 지분율 30% 할당이나 공립학교 입학정원 할당, 국영공사 입찰과 민간 주택분양 시 우대정책, 은행 대출 시 우대 혜택 등이 있다. 이러한 정책은 국가 경쟁력을 저해할 수 있다는 우려도 있다. 

 

말레이시아의 다민족 사회의 특성을 살펴보면 다음과 같다. 과거 영국 식민지 당시 토착인이었던 말레이계는 농촌과 어촌지역에서 농림업에 종사했다. 반면 중국계와 인도계는 주석 광산, 고무농장의 하층 노동자로 종사하며 생계목적으로 이주했다. 15세기 초부터 해상 무역을 주도해왔던 몇몇 중국인들이 유럽과 동남아 간의 해상 무역의 중간 가교역할을 해오며 영향력을 키웠다. 인구 구조를 살펴보면 2018년 기준 말레이시아 전체 인구에서 부미푸트라의 비율은 69.1%, 중국계는 23%, 인도계 6.9%로 분포된다.

 

2016년 기준 말레이시아 전체 월평균 가구소득은 6,958링깃(약 195만 원), 중국계의 월평균 가구소득 8,750링깃(약 245만 원)과 큰 차이가 난다. 인도계의 월평균 가구소득이 7,150링깃(약 200만 원)으로 전체 평균보다 조금 높다. 부미푸트라 가구의 월 평균소득은 6,267링깃(약 175만 원)으로 평균보다 낮았다.    

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말레이시아 부동산 소유권 제도

 

말레이시아 부동산의 경우, 외국인 투자자도 부동산 소유가 온전히 가능하다. 등기는 기본적으로 완전한 소유권을 전제로 하는 프리홀드(Freehold) 개념으로 외국인들도 자유롭게 부동산을 구입하거나 소유할 수 있다. '국토법1965(National Land Code)'에 따라 서말레이시아에서는 외국인에 대한 토지 소유는 토지가 위치한 주의 행정기관의 허가가 필요하다. 일반적으로 본인의 집을 직접 짓는다는 것은 다소 어렵기 때문에 이미 완공된 단독주택을 구입하는 방법이 있다.

 

원칙적으로 외국인의 부동산 매입은 다음 네 가지 경우를 제외하면 소유가 가능하다. 대표적으로 말레이시아는 내국인(원주민)이 중저가 부동산을 보다 용이하게 구매 할 수 있도록 외국인들에게 최소 매입가 제한 정책(Minimum Foreign Investment Values)를 시행하고 있다.

1) 세대당 100만 링깃(약 2.8억 원) 미만의 부동산

2) 주 별로 최하위 가격 범주에 속하는 주거용 부동산

3) 말레이 유보지(Malay Reserved Land), 원주민 지역 토지(Native Area Land), 원주민 관습적 권리 토지(Native Customary Rights Land) 위에 지어진 부동산

4) 주별로 개발사업 프로젝트에서 부미푸트라에게 할당한 부동산 (Bumiputera Lot)

 

최근 각 주별로 외국인 부동산 구매 기준이 변경되고 있다. 따라서 부동산 구매를 결정하기 전에 해당 행정 기관에 개정된 최종 최소 금액 기준을 재확인해봐야 한다.

 

 

말레이시아는 국내에서 발생하거나 취득한 소득에 대해 세금을 부과하나, 말레이시아 국외의 소득원부터 발생한 소득에 대해서는 세금이 면제된다. 임차료나 이자, 고용에 따른 월급 등의 수익은 모두 과세 가능한 소득으로 외국인에게 부과되는 소득세는 비자 종류에 무관하게 동일하게 적용된다. 즉, 말레이시아에 소재하는 부동산에서 외국인(한국거주자)에게 발생되는 소득에 대해 과세가 가능하다. 외국인이 말레이시아 부동산에서 벌어들인 임대소득에 대해 28%의 고정세율로 소득세가 부과된다. 한국의 경우 상속세와 증여세가 있는 반면에 말레이시아는 둘다 0%인 장점이 있다.

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말레이시아 부동산세 (재산세) / 양도소득세

 

말레이시아에서 부동산 보유에 따른 부동산세 (재산세)는 크게 두 가지 형태다. 지방세에 해당하는 부동산 평가세(Property Assessment Tax)와 토지세 개념의 면역지대세(Quit Rent)다.

 

부동산 평가세는 지역 인프라 시설을 건설하거나 유지관리 등의 공공 서비스 제공을 통해 재원을 마련하기 위한 지방세다. 적정한 시장 연임대소득에 지역별 일정 세율을 곱해 산정되며, 1년에 2번(2월, 8월) 과세된다. 수도 쿠알라룸푸르의 경우, 주거용 건물 4%, 서비스드 아파트(Serviced Apartment) 5 - 7%, 상업용 건물 8 - 10%의 세율이 부과된다.

 

면역지대세는 주정부에 의해 과세되는 토지세로 주에 따라 세율이나 납입 시기 (보통 5월 전후)가 다르며, 쿠알라룸푸르의 경우 보통 평방피트당 0.035링깃(=0.3767링깃/m2)인 3.3m2당 약350원의 세금이 과세된다. 말레이시아는 부동산 보유에 따른 세금 부담이 적으며, 한국의 부동산 보유자에 대한 누진세율을 적용해 부과하는 종합부동산세도 말레이시아에는 없다.

 

양도소득세법(Real Property Gains Tax Act 1976)에 따라 외국인을 포함한 모든 부동산 소유자는 매도 시 양도차익에 대해 말레이시아 내국세 세무청 위원회(Inland Revenue Board of Malaysia)에 신고해야한다. 양도소득세 (Real Property Gains Tax, RPGT)는 기본적으로 부동산 매매에 따른 차익에 대해 부과되며 세율도 부동산 보유기간에 따라 차이가 있다. 외국인 개인의 경우, 3년 이내 / 4년 차 / 5년 차에 처분 할 경우 모두 30%가 적용되며, 6년 이후 처분시 10%의 양도소득세율을 적용받는다. 반면 한국은 1년 미만 보유 시는 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상의 경우는 6 - 42%의 세율이 적용된다.

 

양도세는 양도가가 아닌 순 양도차익에 과세되기 때문에 매도에 따른 양도차익이 없다면 양도소득세를 낼 필요가 없다. 하지만, 순 양도차익이 있다면 매매 거래 후 60일 이내에 양도소득세를 내야 한다. 이때 양도소득세 계산에서 보유 기간의 산정이 중요한데, 한국에서 매매대금 잔금지급일과 부동산 등기접수일 중 빠른 날을 취득 시기로 보는 것과는 달리 매매 계약서(SPA)를 체결한 날을 취득 시기로 본다는 점이 매우 중요한 차이점이다. 예를 들어, 공사 기간이 2년인 콘도미니엄을 착공 초기에 구입했다면, 입주 시 이미 2년 이상을 보유한 것으로 인정받기 때문에 보유 기간에 대한 부담을 줄일 수 있다.

 

말레이시아는 자본적 지출에 대한 비용 인정 범위가 좀 더 포괄적이기 때문에 이에 따른 절세 효과도 상대적으로 크다. 공제 한도는 1만 링릿(약 280만 원)과 과세 가능 수익의 10%중 큰 금액으로 한정한다.

 

1) 필요비 (Enhancement Costs) - 인테리어 리노베이션 비용 및 건축비용

2) 부동산 거래 비용 - 부동산 중개인이나 법률 자문, 회계, 감정평가와 같이 전문가 서비스에 대해 지불한 수수료

3) 이전 비용 (Transfer Costs) - 인지세를 포함한 거래 비용

4) 광고비 (Advertising Costs)

5) 시장가치 확인을 위한 감정평가 보고서 작성 비용

6) 기타 - 양도소득세 산출 시 감면되지 않는 대출 이자 비용 또는 조기 대출상환 비용 등

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말레이시아 부동산 시장정보 (매매, 임대 등) 제공 사이트

 

말레이시아에서 주택을 구입하거나 임차할 주택을 조사할 때 현지 매물에 대한 시장 정보를 수집할 수 있는 부동산 전문 웹사이트를 소개한다.

 

https://www.iproperty.com.my/

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https://www.edgeprop.my/

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https://www.starproperty.my/

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https://homes.trovit.my/

Houses and apartments for sale and for rent - Trovit

 

http://propmex.com.my/

Propmex

 

https://nuprop.my/

Malaysia New Property Launch Projects Finder | New Property? NuProp

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장기체류 비자, 말레이시아 마이 세컨 홈 (MM2H)

 

2002년부터 말레이시아는 말레이시아 마이 세컨 홈 (Malaysia My Second Home (MM2H)) 프로그램을 시행하여 외국인들의 장기체류 비자를 제공해주고 있다. MM2H는 10년간 원할 때마다 자유롭게 말레이시아를 출/입국할 수 있도록 허용해주는 방문 비자(Social Visit Pass)로 영주권(Permanent Residence)와 구분된다. MM2H는 미국 영주권처럼 체류해야 하는 최소 의무 기간이 없으며, 비자를 발급받아도 말레이시아에 의무적으로 체류할 필요는 없다. 또한 10년 경과 후 큰 어려움 없이 연장도 가능하다. 다만 복수비자 (Multiple Entry Visa) 종류로 원칙은 10년이나 신청자의 여권 만료 기간에 따라 10년 이내 발행도리 수도 있으니 신청 시 신규로 여권을 발급받고 진행하는 것이 유리하다.

 

MM2H 비자 혜택은 비자 소지자에게 주민증이 발급된다는 점이다. 이것으로 만 21세 미만의 미혼 자녀나 만 60세 이상 부모도 데려올 수 있다. 또한 은퇴자들을 위해 핼퍼나 메이드와 같은 도우미 서비스도 신청할 수 있다. 

 

MM2H 프로그램 신청 방법

MM2H 프로그램의 신청 방법은 크게 3가지로 구분된다. 보통 지원자의 나이, 부동산 구매 여부에 따라 증빙해야 되는 자산(재정증명)과 소득(소득증명)의 기준이 다르다. 알아둬야 할 부분은 모든 재정증명과 소득증명은 부부합산과 계좌합산이 가능하다는 점이다.

 

1. 50세 미만 지원자

만 50세 미만의 지원자는 최소 50만 링깃(약 1.4억 원) 이상의 유동자산과 매월 부부합산 국외에 최소 1만 링깃(약 280만 원) 이상의 소득이 있음을 증명하면 신청할 수 있다. 최근 3개월간 매월 50만 링깃이 잔고에 있음을 증명해야 한다. 이후 조건부승인을 받게 되면 현지 은행의 정기예금통장에 30만 링깃(약 0.84억 원)을 입금해야 한다.

 

2. 50세 이상 지원자

만 50세 이상의 지원자는 최소 35만 링깃(약 0.98억 원) 이상의 유동자산과 마찬가지로 국외에 월 소득이 최소 1만 링깃(약 280만 원) 이상이 있음을 증명하고, 비자발급 시 현지 은행의 정기예금통장에 15만 링깃(약 0.42억원)을 이체하면 된다. 기본적으로 MM2H 소지자는 회사를 설립하고 투자 할 수는 있지만, 기업 운영에 관여할 수는 없으며, 다른 회사에 고용되어 임금을 받으며 일할 수도 없다.

 

3. 부동산을 구입한 지원자

말레이시아에서 100만 링깃(약 2.8억 원) 이상의 부동산을 구입하면, 50세 미만의 지원자는 정기예금통장 이체금액을 15만 링깃(약 0.42억 원)으로, 50세 이상의 지원자는 10만 링깃(약 0.28억 원)으로 완화시켜준다. MM2H를 신청하기 위해 반드시 부동산을 구입해야 되는 것은 아니다. 조사에 따르면, MM2H 신청자의 약 15%가 서비스드 아파트 같은 주택에 임대로 거주하는 것으로 조사되기도 했다.

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말레이시아 부동산담보대출 (LTV)

 

많은 나라의 금융 기관들이 대출심사에서 보편적으로 활용하는 기준인 부동산담보대출비율(Loan to Value(LTV))가 있다. 말레이시아는 유사한 개념으로 MOF(Margin of Finance)가 있다. 부동산담보대출비율은 전 세계적으로 은행들이 대출을 심사할 때 많이 활용하는 수치로, 부동산 가격 대비 대출 금액의 비율로 계산된다.

 

부동산 담보 대출 비율 (LTV) = 대출 금액 (Loan Amount) / 부동산 가격 (Property Value) * 100

 

MM2H 비자가 없는 외국인 주택담보대출자는 보통 50%까지 대출이 가능한 반면 MM2H 소지자는 70%까지 대출할 수 있다고 알려져있지만, 거래은행을 통해 확인해봐야 한다. 내국인의 경우, 처음 구입한 2개의 부동산에 대해서 최대 90%까지도 대출이 가능하다. 말레이시아 내국인과 결혼한 경우도 90%까지 대출이 가능한 것으로 알려져 있다. 대출 기간은 보통 20년 이상의 장기 대출을 선호하며, 최대 35년까지 받아준다. 2019년 6월 기준 모기지 대출 이자율은 4.3% - 5.4% 수준으로 은행별로 이자율도 차이가 난다. 

 

말레이시아 은행에 대출 신청 시 필요 서류

- 신분증이나 여권 복사본

- 최근 3개월간 소득증빙

- 최근 소득세 서류

- 매매계약서 SPA 또는 디벨로퍼 LOI

- 최근 6개월간 은행 입출금 내역서

- 주택 준공 시 감정평가서

- 사업자인 경우, 사업자등록증 및 최근 3개월간 은행 입출금 내역서, 소득 증빙 서류

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말레이시아 리츠(M-REIT)에 투자하기

 

리츠(Real Estate Investment Trusts(REITs))란 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 유가증권 등에 투자 / 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 '부동산 투자 회사'를 말한다. 리츠는 개인들이 소자본으로 오피스 빌딩이나 호텔과 같은 큰 규모의 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 제공한다. 리츠는 공개적으로 상장된 '주식회사'의 주식이기 때문에 마치 A라는 기업의 주식을 사듯이 투자하고 싶은 부동산의 일부 소유권을 주식의 형태로 증권 시장에서 자유롭게 거래할 수 있다.

 

리츠 투자의 장점

1) 장기적이고 높은 수익

리츠는 다른 주식 또는 채권의 수익 대비 장기적이고 높은 수익을 제공한다.

 

2) 높은 배당 수익률

시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통해 일반 주식 평균 대비 높은 배당 수익률 달성 가능

 

3) 유동성

리츠 투자 후 장외시장에서 주식의 매매를 통해 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 주식거래소에서 주식 매매를 통해 유동성 확보 가능

 

4) 전문성

숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영

 

5) 공시의무

연간 재무 보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서 등의 투자판단의 기초가 되는 자료를 정기적으로 공시

 

2018년 기준 말레이시아의 상장리츠 수는 18개로 글로벌 리츠 시장에서 약 0.15%의 비중을 차지하고 있다. 비상장 / 사모형 리츠가 발달된 한국과는 달리 말레이시아의 상장리츠 시장은 한국보다 규모도 크며 성숙되어 있다. 말레이시아는 리츠의 배당금에 대해 내국인이나 외국인 개인에게 10% 원천세(Withholding Tax)를 부과한다. 한국에서 말레이시아를 포함한 해외 리츠 주식을 매입하는 경우, 금융소득 2,000만 원(1,000만 원으로 하향조정 개정안 발의)까지는 분리과세로 배당소득에 대해 15.4%(지방소득세 포함)의 세금을 내야 한다. 매매차익이 발생하는 경우 22%(주민세 포함)의 양도소득세도 내야 한다.

 

말레이시아 리츠는 지분형 Equity REITs / 대출형 Mortgage REITs / 혼합형 리츠 Hybrid REITs 로 나눈다. 지분형 리츠는 오피스나 리테일과 같은 임대 수입이 발생하는 상업용 부동산에 투자하고 소유하는 것으로 한국의 리츠는 모두 지분형 리츠에 해당한다. 말레이시아 리츠는 리테일(쇼핑센터)나 호텔을 자산으로 하는 리츠가 상대적으로 많다.

 

말레이시아는 주식을 거래할 때 최소 단위로 1 Lot을 사용하고 있으며, 1 Lot는 100주로 구성되어 있다. 따라서 최소 거래량은 100주이며, 보통 주식거래에 따른 수수료를 고려할 때 적정 수량 이상으로 구매할 필요가 있다. 말레이시아에서 주식거래와 관련한 수수료는 3가지다. 거래주선수수료(Brokerage Fee)는 최소 8링깃(약 2,240원) 또는 거래금액의 0.1% 중 큰 값을 적용한다. 결제수수료(Clearing Fee)는 거래금액의 0.03%(최대 1,000링깃(약 28만 원)), 인지세(Stamp Duty)는 거래금액 1,000링깃당 1링깃(최대 200링깃(약 5.6만 원))을 지불해야 한다.

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해외 부동산 투자, 나는 말레이시아로 간다

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