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독서

#독서31 - 월세 300만원 받는 월급쟁이 부동산 부자들 / 황준석

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초반부는 부동산 기초 내용과 후반부는 투자 후기 내용으로 구성되어있다.

평점 6 / 10

 

저자는 현재 <연금형부동산연구소>를 운영하고 있으며, 성남포커스 칼럼니스트, 한국자산관리방송 전문위원 등 다양한 활동을 하는 부동산 전문가, 황준석님이다. 나는 다음 읽을거리를 찾던 중, 제목이 내 눈에 띄어 이 책을 짚어봤다. 사실 대부분 내가 이미 들었던 내용이라 복습한다고 생각하며 읽어나갔다. 쉽게 설명되어있는 부분은 장점이라고 표현할 수 있겠지만, 이미 대체로 내용을 알고 있는 독자라면 너무 쉬워보일 수 있는 내용만 있어 단점일 수도 있는 조금 아쉬운 책이다.

 

주변을 살펴보면 우리가 알고 있는 주식, 채권, 펀드, 보험, 연금만으로 크게 부자가 된 사람을 찾아보기 어렵다. 하지만, 부동산을 투자해서 부자가 된 사람은 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 물론 재산을 물려받아 부자가 된 사람도 있지만, 자수성가한 부자도 많다. 책에서는 월세 300만원은 절대 이루지 못할 꿈이 아니라고 말한다. 작게 시작하고 조금씩 크게 늘려나가는 것이다.

 

책은 시작부터 부동산 투자 능력을 체크해주는 항목을 만들어 독자들에게 스스로 평가해보도록 도와준다. 

 

초보자

경매 책을 피하라 - 생소한 용어는 부동산 투자를 부담스럽게 한다.
책은 되도록 쉬운 책부터 시작하라 - 모르는 단어 3개 이상 있는 책은 피해야한다.
스토리텔링 형식의 책을 선택하라 - 딱딱한 이론 위주보다 훨씬 책 읽는데 수월할 것이다.

 

 

중급자

중급자는 다음 내용을 예의 주시하면서 경험을 쌓아야 한다.

부동산을 계약할 때 잘못되는 경우?
부동산을 잘못사서 무엇때문에 고생하는지?
어떤 경우에 부동산 사기를 당하는지?
부동산 관련 서적 (부동산 전문가가 직접 저술한 책 3권 이상, 꾸준한 강의 활동 등 참고)

 

 

고급자

종잣돈의 기반이 얼마나 있는지 중요
투자 지역을 좁게 한정하라 - 시작은 작게, 자기가 사는 집 근처부터 살펴보기
발품을 파는 이유 - 좋은 물건을 찾기 위한 것, 부동산을 보는 안목을 기르기 위한 것
투자 금액을 한정해서 부동산 관찰하기
한 지역에서 최소 5개 이상 부동산 사무소에 다녀오기

 

 

최고급자

이미 경험을 하셨거나 일정 수준 이상의 지식을 가지고 있다.

투자지역 선정
부동산 매물 찾는 방법
부동산 사무소와 조율하는 방법
낮은 이자로 대출받는 방법
부동산 관련 세금 및 세입자 관리

무조건 사라고 하는 사람은 피하라
유명세만 내세우는 사람을 피하라
나만 믿으라는 사람을 피하라
특정 지역을 깊이 알고 있는 멘토를 선정하라 - 부동산 전문가도 활동영역의 한계가 있다
부동산 관련 뉴스를 챙겨보고 참고정도만 한다.

 

 

부동산 투자의 실패사례

1) 주위에 부동산에 대해 조금 안다는 사람들에게 먼저 조언듣고, 바로 구매
- 2 ~ 3년만 있으면 개발 된다고 빨라 투자하라 해서 투자했다가 도리어 가격이 떨어져 못파는 경우

2) 직접 보지 않고 부동산을 구매
- 적어도 수천만 원을 투자하는데 직접보지 않고 투자하는 사람들이 종종 있다.

3)큰 규모의 건물을 사는 것은 실수할 확률이 높다

 

 

직업을 가진 사람이 부동산을 투자한다면, 수익률이 조금 낮더라도 이동하는데 시간과 비용때문에 거주지에서 1시간 이내의 거리에 있는 부동산을 선택해야 한다. 아니면 해당 부동산을 확실하게 관리해줄 부동산 사무소 내지 임대관리 회사에 위탁 관리를 맡기는 편이 낫다. 투자를 결정했다면 해당 지역에 대해 정말 제대로 알고 난 후 투자를 해야한다. 

 

 

임대 관리 부동산 사무소 선택

1) 해당 지역에 오래되었다고 무조건 믿을 만한 건 아니다.
- 사무소 개업하고 5년 정도면 기본적인 신뢰가 있으며, 사장님 나이는 40 - 50대 초반이면 적절하다.

2) 위탁관리비가 너무 싼 곳은 신경 쓸 일이 많을 수 있다.
- 가격이 저렴하다면, 어떻게 관리하는지 조목조목 따져야한다.

3)나에게 깐깐한 부동산은 세입자 관리에도 깐깐하다.

4)임대관리 규모를 확인해본다.
- 임대 관리 수에 따라 믿고 맡길 수 있냐 없냐를 결정 할 수 있다.

 

 

부동산 건물 종류

다가구 건물 - 보통 빌라를 의미한다. 원룸, 투룸, 쓰리룸 등 이루어져 있다.

다세대 건물 - 다가구 건물과 비슷하나, 작은 아파트로 볼 수 있다.

근린 생활 건물 - 상가가 혼합된 형태, 1, 2층은 음식점, 커피숍 등 이루어져있고, 그 이상층은 주거용이다. 매매시세가 높은 편

대형 빌딩 - 상업용지, 대로변에 자리 잡고 있다. 법인과(회사), 지분 형태로 나누어 소유하는 경우고 많고 사무실과 상업시설로 이루어져있다.

 

 

수익형 부동산 투자를 시작하기 전에 알아두어야 할 것들

1) 높은 수익률에만 집착하지 마라
- 수익률도 중요하지만, 분양대행사, 시행사의 말에 사실 여부도 확인이 필요하다.
- 주변에 추가 공급 혹은 공급과잉이 이루어질 수 있는지 확인해야 한다.

1-1) 역세권
- 역세권을 따지는 것은 이제 무의미하다. 노선 중에 어느 노선이 더 중요한지 살펴봐야 한다.

1-2)유입인구가 많은 곳

1-3)임대수요가 높은 곳
- 월 소득수준이 높은 지역을 선택한다면, 물가상승 만큼의 월세 상승을 기대할 수 있다.

2)부동산 시장도 유행을 탄다
- 수요와 공급에 따라 부동산 투자도 유행이 바뀌고 있다.

 

 

과거 부동산 투자는 저렴할 때 사서 가격이 오르면 파는 것이 보편적인 투자 방법이었다. 그렇지만, 요즘은 어떤 부동산을 가졌냐에 따라서 상황은 천차만별이다. A는 주상복합아파트를 가지고 있지만, 세가 나가지 않아 수익이 나오지 않는 구조였다. B는 월세 1000만원을 받아가며 생활하고 있다. B의 인생은 월 수익으로 생활하는데 걱정없는 상황이라고 볼 수 있다. 

 

어느 한 분야에 성공하고 싶다면, 그 부분에서 성공한 사람을 찾아가 조언을 듣는 것이 가장 빠르다. 예를들어, 부동산 투자로 성공하고 싶다면 주변에서 부동산 투자로 성공한 사람을 찾는 것이 우선이다. 그것이 안된다면, 책을 통해서라도 배워야 한다. 게다가 인터넷이 있어 검색으로 부동산 투자 관련 성공 후기를 읽어보는 방법도 있다. 만약 부동산 투자에 대해 냉소적인 관점으로 이야기 하고, 경험이 없는 사람이라면 그건 그저 소음일 뿐이다.

 

책을 보면 부동산에 대한 저자의 여러 조언이 담겨져 있을 뿐만 아니라 <연금형부동산연구소>를 통해 부동산 투자에 성공하신 후기가 여러 개 있다. 후기 내용이 간혹 <연금형부동산연구소>홍보위주로 너무 치우쳐 쓰여진 것 같지만, 나라도 도움을 받았다면 충분히 이런 글을 쓸 수 있다고 생각한다. 또한 중간 중간에 내가 궁금했던 정보가 하나씩 보여서 꼭 퍼즐 맞추는 것처럼 책을 읽어 나갔다.

 

 

월세 5000만원 받는 부자의 생활 습관

 

책에서 소개한 사람 중 검소하다 못해 허름해 보이는 옷을 입고 지내며, 왠만한 거리는 대부분 걸어다니거나 대중교통을 이용하는 분이 있다고 말한다. 이 분이 매달 받는 월세는 약 5천만원, 이 분이 부자가 된 방법은 다른 특별한 것이 아니다. 그저 검소한 생활을 했기 때문에 돈을 모을 수 밖에 없었던 것이다.

 

미국의 14세 소녀 투파노는 경매로 집을 사고 월세까지 받았다는 일화가 소개되어졌다. 이 친구는 부동산 중개업을 하는 어머니를 따라 다니며, 집을 보면서 부동산에 관심을 갖게 되었다고 말한다. 월세는 1200달러 (약 140만원), 나이가 어리다고 절대 부동산을 할 수 없는 것이 아님을 보여준다.

 

 

경매의 장단점

장점 - 경락잔금 대출을 통해 실투자금을 최소화할 수 있으며, 권리관계가 애매할 경우 직접 확인해서 실제 권리관계를 파악한다면 상대적으로 싸게 부동산을 취득할 수 있다.

단점 - 권리관계를 잘못 파악하면 법적인 손해를 볼 수 있으며, 관심매물 선정, 임장, 입찰, 낙찰, 명도의 단계를 거치기 때문에 일반 매매보다 시간이 오래 걸린다. 일반 매매는 매매금액만 전부 주면 부동산을 넘겨 받지만, 경매는 낙찰금을 전부 납부하더라도 명도의 단계를 거쳐야만 온전히 부동산을 소유할 수 있다.

 

 

참고 용어

경락잔금 대출
- 일반 부동산 담보대출과 달리 경매로 낙찰 받으면 보통의 대출 비율보다 더 많은 금액을 대출 받는다.

권리관계
- 부동산은 여러 사람과 금융기관, 국가의 이해관계가 얽혀 있는 경우가 많다. 예를들어, 부동산을 담보로 돈을 빌린 것, 세입자에게 보증금 받고 월세나 전세를 준 것, 부동산을 담보로 친구에게 돈을 빌린 것, 세금 체납으로 압류를 당한 것 등이 있다.
- 여기서 돈을 받아야하는 누군가가 경매신청을 하게 되는데 경매 완료 후에도 돈을 받지 못한 이해관계자의 돈을 낙찰 받은 사람이 보상해야 한다. 예를들어, 세입자의 보증금을 안 줘도 되는 줄 알았으나, 줘야하는 경우가 생기며, 예상했던 금액과 다를 수도 있다.
- 즉 경매에서 권리 관계를 잘못 파악하면 손해 볼 수도 있다는 것이다.

임장
- 직접 해당 부동산을 방문하여 주변 여건, 실 거주자, 해당 부동산의 상태 등을 파악하는 것이다. 이 작업은 한번에 알 수 없기 때문에 수차례 방문해서 여러 사항들을 확인해야 한다.
- 거주자 확인 방법은 직접 부동산에 방문하거나, 경비실, 인근 세탁소 등을 통해 확인한다.

입찰
- 자신이 생각한 금액을 써내는 것을 입찰이라고 한다.

낙찰
- 가장 높은 금액을 써낸 사람이 부동산을 살 수 있게 되는 경우를 말한다.

명도
- 현재 거주자를 해당 부동산에서 내보내는 것이다.

발품을 판다
- 투자금으로 살 수 있는 부동산을 찾아가는 과정을 말한다.

지분등기
- 하나의 물건을 여러 사람이 나누어 가진 형태이다.

개별등기
- 하나의 물건을 한 사람이 온전하게 소유하고 있는 형태이다.

최우선변제
- 주택이 경매로 팔리더라도 세입자의 임대보증금을 보장해주는 제도이다. 지역과 근저당 (대출) 시기에 따라 보장해주는 금액은 다르다. 대출이 있는 주택에 세입자로 들어가는 경우라면 자신의 임대 보증금을 보장 받을 수 있는 기준에 포함되는지 확인해야 한다.

부동산 경매
- 돈을 빌려간 사람(채무자)이 약속한 날짜까지 빌려간 돈을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 법원에 의뢰하면 법원이 다수의 매수인 가운데 높은 가격을 부른 사람에게 팔아 대신 돈을 받아주는 것을 말한다.

부동산 공매
- 체납세금이나 국가추징금을 대신해 압류한 재산을 경매 입찰하는 것을 말한다. 한국자산관리공사에서 진행하며, 공고, 입찰 등의 절차는 경매와 비슷하다.

NPL
- 대출을 해주었으나, 돈을 빌린 채무자가 이자를 연체하여 대출 해준 금융기관에 수익이 없다는 내용이다. 이중 3개월 이상 이자가 연체중인 대출채권이며, '부실채권'이라고도 부른다.

기저효과
- 어떤 현상을 산출함에 있어서 비교대상 시점이 언제냐에 따라 그 결과가 실제보다 부풀려지거나 혹은 축소되어 나타나는 현상이다. 예를들어 부동산 호황기와 지금을 비교하면 현재 부동산 시장은 불경기이지만, IMF시점과 비교하면 호황기라고 볼 수 있다. 전체적인 시점뿐만 아니라 부동산 가격과 거래량 역시 언제와 비교하느냐에 따라 전혀 다른 결과가 나온다.


양도세
- 부동산 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액(양도차익)에 대해 부과하는 세금이다

 

 

참고 서적

<연금형 부동산이 답이다>

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