#독서57 - 평범한 월급쟁이 월세 1000만원 받는 슈퍼직장인들 / 황준석

 

평점 8 / 10

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책 <평범한 월급쟁이 월세 1000만원 받는 슈퍼직장인들>은 <월세 300만 원 받는 월급쟁이 부동산 부자들>의 저자이자, <연금형부동산 연구소>소장 황준석님의 후속작이다. 이 책에서 그는 수익형부동산 투자로 월세 수익이 생긴 보통 사람들의 경험을 소개했다. 여기서 말하는 보통 사람들은 우리 주변에 쉽게 만날 수 있는 평범한 사람들이다.

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A는 직장생활 하면서 월급만큼 월세를 받는다. B는 맞벌이하다 월세가 한 사람 급여만큼 나오면서 전업주부로 전향했다. C는 근사한 집에서 신혼 생활을 포기 하고 대신 수백만 원의 월세를 선택했다. D는 내 집 마련하고 부동산에 관심을 갖고 투자를 시작했다. 이들은 모두 월세 수익으로 미래를 준비하는 사람들이다.

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20명의 평범한 사람들이 겪은 부동산 투자 경험을 읽어본다면, 넘사벽처럼 보이는 부동산 투자에 자신감이 생길 것이다. 저자는 이론적인 정보 전달보다 평범한 사람도 부동산 투자를 할 수 있다는 메세지를 담았다. 부동산 투자는 특별한 계층이나 선택되어진 사람들만 누리는 영역이 절대 아니다. 보통 직장인이나 일반 주부도 부동산 투자를 할 수 있으며, 경제적인 자유를 이뤄낼 수 있다.

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본인이 사는 집의 시세를 확인하고, 등기부등본을 떼 보고, 서류에 나와 있는 것이 무엇을 의미하는지 파악한다. 이것은 누구나 할 수 있다. 모든 결과는 행동에서 나오며, 행동하지 않으면 당연히 어떠한 결과도 없을 것이다. 새로운 것을 받아들이고, 실행해야 한다. 망설임은 결코 당신을 부자로 만들어주지 않는다.

 

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반지하 물건

 

반지하의 경우, 물이 새거나 비가 많이 오면 집안에 물이 차는 경우가 있다. 따라서 반지하 물건을 매입할 때는 세입자를 만나보고 위와 같은 문제가 없는지 등을 반드시 확인 해야 한다.

 

세입자가 얼마 살지 않은 경우면, 인근의 철물점, 혹은 방수업자에게 해당 부동산의 수리 이력을 확인해야 한다. 일반적으로 누수가 생겨 수리를 할 때에는 인근의 업자에게 수리를 맡기는 경우가 대부분이다.

 

누수가 잡히지 않으면 이후에는 실력 좋은 업체를 찾는다. 따라서 인근 철물점 혹은 방수업자에게 문의하면 해당 부동산에 문제가 있는지 없는지를 확인 할 수 있다.

 

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월세가 밀리면 어떻게 해야하는가?

 

제때 월세가 들어오지 않으면, 보통 보증금에서 월세를 공제한다. 만약 월세가 며칠이라도 늦어지면 반드시 연락을 하고 독촉해야 한다. 그렇게 해서 월세를 내는 날을 기억하게 하고, 날짜를 어기지 않게 만들어야 한다. 나중에 일이 심각해지면, 해당 부동산에서 내보낼 때에도 문제를 일으키는 경우가 있다.

 

월세 날짜는 반드시 세입자에게 인식시키고 날짜를 어기면 독촉해야 한다. 월세를 한두 달 이상 연체하는 경우에는 최고장, 내용증명서를 세입자에게 보내 사태의 심각성을 알려야 한다. 일반적으로 보통 사람들은 일상생활에서 최고장이나 내용증명서를 받아볼 일이 거의 없기 때문에 해당 서류를 등기로 받게 되면 위축되고 사태의 심각성을 인지한다. 1차 내용증명으로 해결되지 않으면 2차, 3차 내용증명서를 보내고, 그래도 해결이 안되면 <명도소송>을 해야 한다.

 

실제로 상가임대가 아닌 주거형부동산의 경우, 명도소송 및 내용증명을 보내는 일은 드물다. 따라서 월세가 늦어지면 즉각 세입자에게 알리고, 매달 날짜를 어기지 말 것을 상기시켜야 한다. 세입자를 들일 때 직업이나 집을 구하는 이유 정도는 부동산을 통해 확인해보는 것도 좋다. 보통 월세를 잘 내던 사람이 어느 날 갑자기 월세를 연체하는 일은 드물기 때문에, 월세를 잘 낼 수 있는 사람인지 확인하고 세입자를 들이는 일이 중요하다. 만약 직접 관리에 부담을 느낀다면, 임대 관리를 대신 해주는 부동산, 또는 임대 관리 회사에 부동산 관리를 맡기는 것도 좋은 방법이다. 

 

임대 관리회사는 기본적으로 집주인이 직접 임대관리를 하면서 겪는 번거로운 일들을 대신하는 역할을 한다. 예를 들어, 세입자의 소소한 불편사항 해결, 임대 계약 만료 시 새로운 세입자를 구하는 일, 해당 부동산의 공용부문 청소, 해당부동산 내부 시설관리 등 있다. 이러한 일을 대신 해주는 대가로 임대 관리회사는 정해진 비용을 받는데, 그 비용은 집주인이 내지 않고 세입자가 부담하게 된다.

 

아파트나 오피스텔의 거주자가 가스비, 전기료, 수도료 이외에 기본관리비를 납부하듯이 다세대주택에 거주하는 세입자 역시 기본 관리비를 납부하게 된다. 임대 관리회사는 이 기본관리비를 임대관리 비용으로 받게 된다.

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<내용증명서 예시>

 

내용 증명

 

받는 사람

성명:

주소:

 

보내는 사람

성명:

주소:

연락처:

 

1. 본인은 귀하에게 00시 00동 000건물 중 일부를 임하고 월 임대료 (월세) 000원으로 매월 00에게 본인에게 지불하기로 하였던 바, 2020. 01. 01 현재 귀하는 2019. 10. 01 부터 2019. 12. 01 까지 2개월분 합계 임대료 (월세) 000원이 미납되었습니다.

 

2. 따라서 위 미납된 임료 금 000원을 20xx. x. x 까지 지급하여 주실 것을 청구하오며, 아울러 이 기간 내에 미납임료를 지불하지 아니 할 때에는 임대차계약해지 의사로 간주하고 본 임대차 계약시 보증금 000원에서 미납된 임료를 공제한 금액을 지급하고 임대차관계를 종료 할 것을 알려드립니다.

 

20   년    월    일

발신인:            (인)

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돈을 버는 공부

 

급여는 쓰기 위해 받는 돈이 아니라, 미래를 준비하기 위해 받는 돈이라고 생각해야 한다. 급여 > 저축 > 지출을 반복해서 최소 3천만 원에서 1억 원의 목돈을 만들어, 수익형 부동산을 매입하여 월세를 받아야 한다. 가장 중요한 점은 먼저 저축하고 남은 돈으로 생활해야 하며. 목표금액과 기간을 반드시 설정한 후 돈을 모아야 한다. 이후 '급여 > 저축 (+월세소득) > 지출'의 순서로 목돈을 모아 다시 수익형부동산을 사들이는 방법을 반복한다. 

 

입사 동기 중에 A가 있다. A는 흔히 말하는 '짠돌이'였다. 밥 한 번 사지 않는 것은 물론, 옷도 거의 사 입지 않을 정도다. 이후 A는 수익형부동산을 샀고 대출이자를 내고나면 매월 30만 원 남짓한 돈이 남는다. 시간이 흘러 50대가 된 A는 월세 500만 원을 받고 있다.

 

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수익형부동산 공실위험과 중개수수료 요율

 

수익형부동산을 아직 소유하지 못한 분들이 걱정하는 것중 하나가 <공실에 대한 불안감>이다. 보통 강남역의 경우 1년 중 공실 기간은 최대 3주 정도 된다. 게다가 강남은 월세를 얻어 다시 월세를 주는 사람들도 있다. 그만큼 공실 기간이 길지 않다는 의미다. 중개수수료는 많아야 1년에 한 번 정도 낸다. 만약 세입자가 계약 기간 중간에 나가기를 반복한다면 몇 년 동안 중개수수료를 내지 않을 수도 있다. 장기간 거주하는 경우에는 오랜 기간 동안 중개수수료를 내지 않아도 된다. 자세한 내용은 <전국 부동산 중개보수 요율표>를 확인하면 된다.    

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부동산 중개보수 요율표

<참고>

http://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfee.asp

한국공인중개사협회

 

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세를 얻어 세를 받는 사람들 (재 임대)

 

부동산중개업을 하는 사람의 경우, 싸게 나온 집을 월세 계약을 한다. 1년을 하거나 그 이상을 하며, 생활에 필요한 집기를 구비해 채워 넣는다. 생활에 필요한 집기를 구비한 상태에서 재 임대를 하면 월세가 적게는 20% 많게는 30%까지 차이가 난다. 재 임대, 전 전세와 같이 집주인에게 임대를 얻어 다른 사람에게 임대를 주려면 집주인의 동의가 있어야 한다.

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경매 투자, 본질을 정확히 파악하자

 

경매는 부동산 소유자가 부동산을 담보로 돈을 빌렸는데 이자 혹은 원금을 갚지 못해 돈을 받아야 하는 사람이 빌려준 돈을 받기 위해 강제로 부동산을 파는 것이다. 일반 매매와 달리 파는 날짜가 정해져 있고, 안 팔리면 가격을 낮춰 다시 날짜를 정해 그날에 판다. 물론 이해관계가 복잡하거나 가격대가 높아 보통 사람이 접근하기 어려운 부동산은 시세보다 싼 가격에 살 수도 있다.

 

수익형부동산을 경매로 사는 가장 큰 장점은 경락잔금대출이다. 경락잔금대출은 일반적인 담보대출보다 더 많은 대출이 가능하기 때문에 본인의 투자금을 최소화할 수 있다는 장점이 있다.

<경락잔금대출 관련 글>

#사회&법4 - 경락잔금대출?

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건물을 짓는다는 것의 의미

 

여유자금이 있다면 작은 부동산을 하나 사는 것보다 건물을 사는 것이 옳은 결정이다. 하지만 처음 여유자금이 적을 때는 작은 것을 하나씩 사서 모으는 방법으로 연금형부동산 투자를 시작하는 것이 좋다. 최종적으로 건물을 소유한 만큼의 월세 수익을 이루는 방법으로 목표하는 것을 추천한다. 

 

땅을 사서 건물을 짓는 순서

 

토지 계약 > (가)설계 (설계비 지급) > 토지 중도금 납부 > 토지담보대출 신청 > 공사 도급계약 > 명도 및 토지 잔금 납부 (취득세, 법무비, 중개 수수료 지급) > 공사시작 > 공사비 지출 > 준공 > 건물 취득세 > 임대 시작

 

만약 10억 원 정도의 비용이 들어가는 공사라면, 투자금은 단계에 따라 필요하고 토지담보대출을 활용할 수 있기 때문에 총 소요자금에 미치지 못하는 금액으로도 건물을 지을 수 있다. 그렇지만, '건물을 한번 지으면 5년 늙는다'는 이야기가 있을 정도로, 신경 써야 할 부분과 신경 쓰이는 일들이 많다. 투자금 외에도 건축에 대한 지식, 주변지역의 민원 가능성, 준공 후 임대 가능 여부에 대해 면밀히 파악 후 시작해야 한다.

 

예를 들어, 준공 이후 살펴보니 건물에 있어야 할 기둥이 두 개나 빠져있는 경우, 비가 오면 물이 심하게 새는 바람에 세입자들에게 이사비용을 지불하고 건물 전체 보수 공사를 다시 한 경우, 소음과 공사로 인해 인근 건물이 피해를 봤다는 경우, 주민 민원 때문에 진행 중인 공사를 멈추게 된 경우 등 다양하다. 따라서 주변에 아기가 있는 집, 밤에 자고 낮에 일하는 사람이 사는 집, 소리에 예민한 사람이 사는 집 등 잘 살펴봐야 한다. 

 

이러한 경우 다양한 해결책으로 민원을 해결해 볼 수 있다. 아이가 있는 집은 공사가 시끄러운 시간에 놀이방 비용을 지원해 주거나, 낮에 잠을 자는 사람 인근에 찜질방 혹은 숙박시설을 이용할 수 있는 비용을 지원하거나, 집에서 종일 게임을 하는 이라면 인근 PC방 비용을 지원해 주는 등의 방법이 있다.

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수익형 부동산, 언제 팔아야 할까?

 

수익형부동산은 팔기위해 사는 것이 아니라 오래 소유하기 위해 사는 것이다. 시세차익형 부동산은 팔아야만 수익이 생기지만, 수익형부동산은 소유하는 동안 수익이 생긴다. 그렇기 때문에 오래 소유하는 것이 수익을 높이는 방법이다. 이후에 계속 월세 받는 부동산을 늘려나가 본인이 원하는 만큼의 월세를 만드는 것이 수익형부동산의 최종 목표다.

 

땅값 상승은 건축물이 감가상각으로 그 가치가 없어지는 반면, 땅의 가치가 높아져 전체 부동산의 가격이 높아진 시점이다. 이 시점에는 해당 부동산을 사서 새로 건축을 해도 수익을 얻을 수 있는 시점이기도 하며, 땅값만 받고 부동산을 팔아도 충분한 차익을 얻을 수 있는 시점이다.

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수익형부동산 재테크, 작게 시작하라

 

재테크의 시작은 어릴수록 좋다. 젊은 시절 성공적인 부동산 투자는 두 번째 부동산 투자 시점을 앞당길 수 있으며, 만약 실패하더라도 다시 한 번 시도해볼 수 있는 여력이 있다. 재테크를 위해 오랜 시간 돈을 모으는 것보다는 일정 수준의 종잣돈을 모았을 때 첫 번째 투자를 해보고 이후의 계획을 세우는 것이 좋다는 의미다. 수영을 잘하기 위해서는 준비운동을 오래 하기 보다는 일단 물에 들어가 보고 적응을 해야 잘할 수 있는 것처럼, 부동산 투자 역시 무턱대고 오랜 시간 돈을 모으기보다는 단기간에 돈을 모으고 최대한 빠른 시간 안에 실행하는 것이 답이다.

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수익형부동산 투자 후, 금리가 오르면?

 

집주인이 전세금을 받고 은행에 넣는데, 이자가 낮아지면서 전세를 받는 것보다 월세를 받는 것이 낫다고 판단한다. 그렇게 되면, 전세를 월세로 전환하게 되며, 전세를 그대로 유지하더라도 전세금을 급격히 높이게 되는 경우다. 반대로 금리가 높아지면 월세에서 전세로 바꾸려 할 것이다. 

 

예를 들어, 요즘 은행예금 금리는 높아야 2% 정도이다. 1억 원을 은행에 넣어두면 1년에 200만 원 정도의 이자를 받게 되는 반면, 수익형부동산은 적어도 연 5% 정도의 수익 (연 500만 원, 대출 없이 부동산을 산 경우)을 얻을 수 있다. 만약 은행 예금 금리가 지금보다 세 배 이상 높아지면 그때는 월세 받던 부동산을 전세로 바꾸고 전세금을 은행에 넣고 이자를 받으면 된다. 

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부동산 사기의 종류

1) 기획부동산에 의한 사기

보통 호재가 있는 지역과 상관 없는 땅을 싸게 사서 비싸게 되파는 것을 말한다. 텔레마케터를 모집하고, 회사에서 받은 전화번호부를 바탕으로 무작위로 전화를 걸어 부동산을 파는 것이다. 자연스럽게 주변 사람들에게 부동산을 홍보하게 되는데, 자신의 지인들에게 부동산을 팔게 된다. 부동산을 매도한 텔레마케터는 높은 수당을 받는다. 매일 아침 해당 부동산이 좋은 이유를 교육받다 보면 정말 좋다고 생각하며, 심지어 본인이 해당 부동산을 사는 경우도 있다. 만약 지인들 중 부동산 회사에 취직한 지 얼마되지 않아 호재가 있는 지역에 부동산을 사라는 권유를 한다면 기획부동산일 확률이 높다.

 

2) 사기꾼에 의한 사기

2-1) 전세금을 가로채는 사기

아주 가끔 일어나는 사기 중 하나이다. 여러 개의 수익형부동산을 관리하는 부동산에서 사기를 계획하고 월세로 임대되고 있는 수익형부동산에 전세 세입자를 들이면서, 집주인 대신 계약하고 전세금을 받아 챙기는 유형이다. 이런 사기는 단기간에 여러 채의 부동산 계약을 해야 하기 때문에 시세보다 싼 가격에 임대를 주게 된다.

 

이런 유형의 사기가 단기간에 이뤄지는 이유는 관리 부동산에서 해당 부동산을 전세로 내주고 받은 전세금 일부를 매달 집주인에게 월세로 지급하기 때문이다. 그래서 최대한 짧은 기간에 큰 금액의 사기를 치려고 노력한다. 이런 사기를 예방하려면 반드시 집주인을 만나 계약을 하고 집주인의 신분 역시 확인해야 한다. 시세보다 낮은 전셋집의 경우 한 번쯤 의심할 필요도 있다.

 

2-2) 신분증을 위조해 매도계약을 하는 사기

집주인의 신분증을 위조해서 사기행각을 벌이는 것은 극히 드물지만, 이 정도 준비해서 사기를 친다면 판별하기 어렵다. 규모가 있는 부동산을 사는 경우라면 집주인의 신분증 이외에도 <등기권리증>을 확인해보면 사기인지 아닌지를 판단해 볼 수 있다. <등기권리증>에는 권리자(집주인)의 이름, 주소, 소유부동산의 주소, 매매(분양) 계약서, 거래를 진행했던 부동산의 상호와 연락처, 부동산 거래 신고필증, 취득세 영수증, 등기를 진행했던 법무법인 상호 등이 첨부되어 있다. 만약 이러한 서류를 확인하고도 믿음이 가지 않는다면, 거래를 진행했던 부동산과 법무법인에 전화로 확인하여 진짜 소유주가 맞는지 확인해 볼 수 있다.

 

2-3) 정상계약이지만, 생각했던 권리가 없는 사기

요즘은 많지 않지만, 과거 재개발이 유행이던 시절 입주권이 나오지 않는 부동산 혹은 그 이외의 것들을 입주권이 나올 것처럼 속여 팔기도 했다. 이 과정에서 억 단위의 돈을 주고 산 것이 불과 1 - 2천만 원으로 떨어지는 일이 발생했다. 당시 사기를 목적으로 일부러 거래를 한 경우도 있지만, 거래 당사자와 부동산 중개업자도 잘 몰라서 발생한 경우도 다수 있다. 때문에 싼 가격에 매력을 느껴 확실하지 않은 정보를 믿고 투자하는 일은 매우 위험한 일이다.

 

3) 주변 사람에 의한 사기

앞서 언급한 기획부동산 사기는 본인도 진짜로 해당 부동산이 좋다고 생각해서 지인에게 소개한 것이지만, 주변 사람에 의한 사기는 정말 사기를 목적으로 발생한다. 지인 소개여서 부동산을 보지 않고 사는 사람이 의외로 많고, 향후 손해를 보게 되면 그 지인과도 사이가 틀어지기 마련이다. 한 가지 살펴볼 점은 물건 소개시켜준 지인이 성공적인 부동산 투자를 하고 있는 사람인지 확인해보는 것이 중요한 요소다. 그리고 신중하게 검토해봐야 한다.

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대출에 대한 부담감

 

대출에 대해 부담감을 느끼는 것은 어떻게 보면 당연한 일이다. 그렇지만, 중요한 점은 "어떤 용도의 부동산을 사기 위해 대출했느냐"이다. 대출하게 되면 대출이자와 원금상환에 대한 부담감을 느끼게 된다. 수익형부동산은 대출이자를 월세로 메꿀 수 있으며, 원금 역시 월세로 갚아나갈 수 있다.

 

수익형부동산을 산다면 본인의 돈만으로 사는 것보다 적당한 수준의 대출을 활용하는 것이 더 좋은 방법이다.

 

첫째, 부동산 투자 시기를 앞당길 수 있다. 매매금액을 전부 모아서 부동산을 산다는 것은 애초에 어려운 일이다. 그렇기 때문에 대출을 활용해 투자시기를 앞당기는 것이 훨씬 좋은 선택일 수 있다.

 

둘째, 레버리지효과로 조금 더 수익을 높일 수 있다. 레버리지효과는 부동산의 수익률과 대출이자율이 차이 날 때 그 차이만큼의 수익을 더 얻을 수 있다는 것이다. 만약 공실이 되면 대출이자를 본인이 직접 내게 되니 손해가 될 수도 있지만, 부동산 임대의 특성상 최소 1년 단위의 임대를 하게 되니 첫 임대 이후 공실이 되려면 적어도 1년 이상의 시간이 소요된다.

 

온전히 한 개의 부동산을 살 수 있는 자금을 가지고 있다면, 대출을 활용해 2개를 사는 것이 공실의 리스크를 줄이는 방법이다. 그 이유는 한 개의 부동산이 공실이 될 확률보다 2개 혹은 3개 이상의 부동산이 모두 공실이 될 확률은 현저히 떨어지기 때문이다. 대출을 이용해 여러 개의 수익형부동산을 사게 되면 레버리지효과를 얻을 수도 있으며 공실리스크도 줄일 수 있다.

 

셋째, 자산을 더 빠르게 늘릴 수 있다. 대출을 활용해 월세 받는 수익형부동산을 사게 되면 이자를 내고 남는 돈을 수익으로 얻을 수 있기도 하며, 수익형부동산에서 월세를 받게 되면 돈을 모으는 목적이 확고해지고 돈 모으는 속도도 빨라지는 경우가 많다. 보통 매매 금액의 50 - 60% 정도로 대출하는 것이 일반적이다. 

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최우선변제

최우선변제는 세입자의 보증금을 보호하는 법이다. 대출이 아무리 많아도 정해진 범위 내의 보증금은 해당 부동산이 경매를 당하는 경우가 되더라도 가장 먼저 세입자에게 돌려준다는 내용이다. 세입자는 대출 유무와 상관없이 최우선 변제 금액 내의 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있다.

  

최우선변제금액을 보장받기 위해 세입자는 임대주택에 입주한 상태에서 전입신고를 반드시 해야 한다. 전입신고를 하지 않으면 최우선변제금액을 보장받지 못한다. 세입자가 보장받는 금액은 전입신고를 한 시점의 금액을 기준으로 한다. 현재 최우선변제금액은 2014년 1월 1일 개정 이후 바뀌지 않았다.

<출처>

주택임대차보호법 시행령 제10조 및 제11조 / 주택임대차보호법 제8조

부동산/임대차 > 소액보증금 최우선변제 | 찾기쉬운 생활법령정보

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<참고 용어>

상계

임대로 살던 집이 경매로 넘어갈 경우, 누군가 낙찰을 받고 난 이후 임대로 살던 세입자에게 낙찰 받은 사람이 임대보증금으로 보상해줘야 하는 경우가 있다. 해당 부동산에 임대로 살던 사람이 낙찰을 받으면 본인이 본인에게 돈을 줘야하는 상황이니 임대 보증금을 뺀 나머지 금액만으로 부동산을 낙찰받고 본인 소유로 만들 수 있다. 예를 들어, A가 B에게 10만 원을 빌려줬는데, 과거에 B가 A에게 5만 원을 빌려 줬다면 B는 A에게 5만 원만 갚으면 되는 상황이다.

 

연세

제주도는 1년 치를 한 번에 내는 방식