#독서43 - 대한민국 부동산 투자 / 김학렬 (빠숑)

부동산 투자 입문서로 손색이 없는 책, 입문자로서 기본 개념을 익힐 수 있었다

 

평점 8 / 10

 

부동산 입문자들에게 전반적인 안목을 제공해주는 책, 대한민국 부동산 투자다. 저자 빠숑님은 최고의 입지 분석가이자, 부동산 인기 칼럼니스트이다. 현재는 더리서치그룹 부동산조사연구소장이며, 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장을 역임했다. 책은 부동산 투자에 대해 알아야 할 것들을 일목요연하게 정리 해놓았으며, 흔히 하는 말로 물고기를 그냥 주지 않고, 물고기 잡는 방법에 대해 이야기한다.  활황과 불황을 반복하는 부동산 시장에서 저자는 무조건 남들을 따라하진 말라고 경고한다. 책을 통해 자신의 것으로 승화시키고 스스로 판단능력을 길러 자신만의 안목을 넓혀나갈 것을 강조한다.

 

부동산의 가치는 결국 얼마나 많은 사람이 이용하느냐에 따라 좌우된다. 1980년대 이후 강남구가 서울에서 가장 많은 사람들이 생활하는 곳으로 변하기까지 40년도 채 되지 않는다. 강남은 교통, 상권, 교육환경 뿐만 아니라 환경적인 가치가 더해져서 대한민국 최고의 입지가 되었다. 청계천 복원 사업도 환경 프리미엄에 영향을 받은 대표적인 예이다. 복원 사업 전에는 교통마비, 복원효과에 대해 냉소적인 시각이 많았으나, 2005년 복원됨으로써 논란의 종지부를 찍었다. 낮과 밤에 많은 방문객들이 청계천 주변을 거닐었고, 덕분에 주변 부동산 가치는 비약적으로 상승되었다.

 

저자는 서울 뿐만 아니라 전국적으로 부동산 투자 내용에 대해 꼼꼼하게 다뤘으며, 지역마다 다른 투자 접근 방식과 앞으로 추세에 대해 자세히 설명해준다. 책은 2017년에 나왔기 때문에 당시 분석한 부동산 전망과 현재 관심지역의 추세를 비교해보면 어떨까 생각된다. 비록 책 내용은 과거일지라도, 부동산 투자의 핵심 원리는 크게 벗어나지 않기 때문이다. 또한 상품별로 아파트, 다세대, 빌라, 연립주택, 오피스텔, 오래된 아파트를 나눠서 투자 노하우도 상세히 설명되어 있다.

 

부동산 입지 분석을 꿰뚫는 네 가지 핵심 가치

교통환경: 일자리 지역으로 연결되는 노선인가?
- 강남구 삼성역, 서초구 서초역으로 이어지는 테헤란로 주변이 가장 대표적

교육환경: 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가?
- 희망하는 초등학교, 중학교, 고등학교에 갈 수 있는 지역 또는 인기 있는 학원이 인접해 있는 지역

상권환경: 주거입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가?
- 기존 도심 내 상권과 신도시 상권

자연환경: 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가?
- 자연환경이 주는 쾌적성을 고려, 산과 강, 나무 등, 서울 용산구가 대표적

 

상품 가치를 판단하는 세 가지 경쟁력

상품 경쟁력: 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는가?

 

2007년 전후로 대한민국 주택 보급률은 100%를 넘었다. 이는 즉 수요와 공급의 균형이 어느정도 이뤄졌다는 의미이며, 질적인 수요 시장의 본격적인 시작을 의미한다. 주택 보급률이 100%가 안 된다면, 주택의 수요량에 비해 공급량이 적다는 의미다. 여기서 수요 대비 공급이 적다면 가격은 상승할 것이다. 서울시의 경우 공급에는 문제가 없다. 이미 주택량이 문제가 되던 시기는 2000년에 종료되었기 때문이다. 서울은 입지에 대한 선호도가 가장 높은 곳이며, 상품을 고려해야 하는 시장이다.

 

법적으로 아파트 수명은 약 30년으로 본다. 즉 감가상각이 30년인 것이다. 여기서 10년차 미만 아파트는 '새 아파트', 10 - 20년차 아파트를 '기존 아파트', 20년차가 넘는 아파트를 '구 아파트'라고 한다. 새 아파트의 경우, 상품 경쟁력에는 크게 문제가 되지 않는다. 상품의 경쟁력은 입주 10년차까지 가장 중요한 시기이며, 10년이 넘어가면 입지 경쟁력이 중요해진다.

 

아파트 상품 경쟁력 요소
외부공간: 문주, 조경 공간, 주차장, 커뮤니티 시설, 주동
내부공간: 평면구조, 세대 내부 각 공간, 인테리어, 마감재, 옵션, 내부 시스템

 

가격 경쟁력: 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가?

 

1단계: 너무 싸서 매수하지 않는 가격

서울에도 평당 500만원도 안되는 아파트가 있다. 이런 아파트의 매수가 어려운 이유는 너무 싸기 때문이다. 너무 싸서 품질에 대한 신뢰도가 떨어지기 때문에 매수자들에게 큰 매력을 주지 못한다. 투자란 현재 가치로 미래 가치를 사는 것이다. 평당 500만원 전후 시장에는 수요가 증가할 것으로 예상 되지 않는 입지 또는 상품을 매수하면 안된다. 거주가 아니라 시세차익이라면 목적으로 하면 특히 더 그렇다.

 

2단계: 약간 싼 듯한 가격

약간 싼 듯한 가격일 때 매수하는 것이 가장 좋다. 하지만 적정한 가격인지 판단하기가 어렵다는 문제가 있다. 이런 경우 적어도 특정 지역의 10년 간 시세 정도는 확실하게 이해하고 있어야 한다. 따라서 그 가격이 비싼지 저렴한지를 판단할 수 있다. 가격 비교는 그 입지 주변에서 이루어져야 한다. 

 

3단계: 비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격

실거주층이 마지막으로 받아줄 수 있는 가격대이다. 단기간에 시세차익을 노리는 투자자는 매수하지 않지만, 실제 거주를 목적으로 하는 매수자들은 구매한다. 이 가격대의 의미는 투자자층의 매도 타이밍을 잡아준다. 먼저 매수하려는 그룹에서 투자자가 많은지 실수요자가 많은지를 판단해야한다. 투자자가 많다면 시세는 좀 더 상승할 가능성이 크다. 반대로 실수요자층이 많다면 매도 타이밍이 되었다는 의미다.

 

4단계: 너무 비싸서 매수하지 않는 가격

절대적인 가격만 가지고 비싸다고 평가할 수 없다. 부동산은 입지와 상품을 보고 결정해야하며, 매수하려는 수요층이 얼마나 있는지가 가장 중요한 가격 결정 요인이다. 비싼 가격이라는 것은 상대적인 개념인 것이다. 

 

프리미엄 경쟁력: 프리미엄이 발생하기 위한 조건은 무엇인가?

 

부동산 분야에 처음 프리미엄이라는 단어를 사용한 것도 분양권 시장이었다. 프리미엄은 분양 가격과 실제 분양권 매도 가격 간의 차액을 의미한다. 프리미엄은 크게 4가지로 나뉜다.

1. 교통 프리미엄
- 역세권, 대중교통, 전철역 등 영향을 준다. 편리하고 가까울 수록 시세가 높아진다.

2. 교육 프리미엄
- 학교, 학원가의 접근성이 중요하다. 차로 8차선 이상의 큰 길을 건너야 한다면 부정적인 영향을 미친다.

3. 상권 프리미엄
- 기존 도심 내 상권과 신도시 상권으로 나뉘며, 대형 유통시설 등 들어서면 시세에 영향을 미친다.

4. 자연환경 프리미엄
- 좋은 공기와 물이 있는 곳은 좋은 환경으로 평가받는다. 거주하거나 생활하기 좋은 입지에 산이 있다면 최고의 입지가 된다.

 

서울 투자: 특별시는 변치 않는 경쟁력 프리미엄

 

서울은 특별한 곳이기 때문에 시세 비교를 서울 이외의 지역과 해서는 안된다. 예를들어, 부산이 평균 평당 900만원이기 때문에, 서울은 과대 평가됐다. 거품이다 따라서 폭락할 것이다. 라고 판단할 수 없다는 것이다. 서울은 점점 일반인으로선 접근이 어려운 지역이 되어가고 있다. 서울 25개 구는 완전히 다른 시장이다. 즉 1군 시장에서 투자하는 방법과 10군 시장에서 투자하는 방법이 다르다는 이야기다. 

 

수도권 1 2기 신도시 투자: 1기는 입지 경쟁력 유지 / 2기는 기반시설 확보가 관건

 

갭투자란 매매가와 전세가의 갭 비용만 투자하여 집을 매수하는 방법이다. 즉, 전세 끼고 아파트를 매수하는 투자 방법이다. 이러한 갭투자가 본격적으로 일어난 것이 2010년이며, 부산에서부터 시작되었다. 1기 신도시의 경쟁력 여부는 입지이다. 이미 모든 지역에서 준공된 지 20년이 넘었기 때문에 입지의 경쟁력을 따져야 한다. 지역 내 교통, 상권, 교육, 환경 등 기반시설의 유무가 1기 신도시를 평가하는 가장 중요한 요소다. 시범단지는 해당 신도시 내에서 최초로 입주하는 단지들이며, 신도시 개발 과정에서 가장 신경을 많이 쓰는 곳이다. 기반시설이 활성화되는 것도 시범단지가 가장 먼저고, 시세의 탄력을 가장 가장하게 받는 것도 시범단지다.

 

지방 광역시 투자: 질적 시장에 적합한 상품

 

평당 1000만원 미만 시장에서는 수요와 공급만으로 시세가 결정된다. 하지만 평당 1000만원 이상 시장에서는 질적인 조건이 충족되어야 시세가 올라간다. 

 

지방 중소도시 투자: 인구 유입이 증가하는 중심지에 집중

 

지방 도시에 투자할 때는 인구의 이동이 자유로운 대도시 지역이 유리하다. 대도시 이외의 중소도시라면 추가적인 인구 유입이나 세대수 증가가 발생하는 지역이 좋다. 여기서 인구가 유입되려면 새로운 일자리가 만들어져야 하는데, 대도시나 그 인근 지역이 아니라면 대규모 일자리가 발생하기 어렵다. 대략적으로 인구 수는 약 60만명이 넘으면 같은 생활권 지역에서도 인구나 세대 이동이 가능하고 투자하기 좋은 여건이 된다. 마지막으로 지방 중소도시 투자의 핵심 포인트는 중심지 파악이라는 사실을 잊지 말아야 한다.