#독서41 - 재테크 트렌드 2019 / 빠숑, 사월, 정철진, 송도부자, 빌사남

중국 여행 중에 완독한 재테크 트렌드 2019

평점  9 / 10

 

재테크 분야에서 특히 부동산에 관해 내로라하는 5명의 전문가가 2019 트랜드에 대해 설명해 놓은 책이다. 이 책이 나오기 위해 부동산 팟캐스트 1위 '부동산 클라우드'의 진행자 빠숑(김학렬)님, '다꿈스쿨'에서 청울림님과 함께 경제적 자유를 이룰 수 있도록 도와주는 사월(신준섭)님, 경제평론가이자 투자 자문 및 경제 컨설팅 분야에서 활동중인 방송인 정철진님, 아이앤씨컴퍼니를 운영하며 인테리어 노하우를 전해주는 송도부자 남경엽님, 그리고 빌딩 실거래가 조회 앱 (주)빌사남의 대표이사 김윤수님이 뭉쳤다.

 

책에는 현명한 투자를 위해 5명의 전문가들이 분야별로 해법을 제시해준다. 부동산, 아파트, 금융, 빌딩, 그리고 인테리어 트렌드까지 분석하고 소개시켜준다. 빠숑님은 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 첫번째도 입지, 두번째도 입지, 세번째도 입지라고 말한다. 사월님은 구축 아파트 전세 투자 전략를 소개하며, 적은 돈을 이용해 얼마든지 투자를 시작할 수 있음을 알려준다. 정철진님은 2019년에도 경제 위기가 이어질 것으로 전망하는데, 2019년에 초강력 경기 부양책을 기반이 만들어지는 한 해가 될 것으로 예측한다. 송도부자님은 부동산 투자자들이 알아야 하는 인테리어 방법을 소개해준다. 빌딩과 사랑에 빠진 남자(빌사남)님은 2019년의 꼬마빌딩 투자 전략에 대해 이야기한다.

 

철저하게 입지로 판단하라 - 빠숑 - 

 

서울 지역의 아파트 시세는 평당 (3.3m2) 1000만원을 넘기까지 약 20년 가량 소요되었다. 강남구의 경우 1975년에 탄생해서 2000년대에 들어서야 평균 시세 1000만원이 나타났으며, 2004년 전후로 2000만원, 2006년 이후 3000만원을 돌파했다. 처음 1000만원 넘기는데 오래걸렸지만, 이후 3000만원까지 도달하는데는 훨씬 짧은 시간이 소요된 것이다. 실거주자 기준으로 보면 주거형태로 아파트를 선호하는 내용이 60% 이상이다. 이에 반해 서울 지역의 아파트 보급률은 45%에 불과하다. 여전히 공급이 부족한 상황이다. 결국 서울의 주택 보급률이 100% 이상이 되어도 아파트에 대한 선호와 수요는 꾸준히 증가할 것으로 판단된다.

 

아무리 강남이라도 부동산 값의 어느 순간 상승은 멈출 것이다. 아파트 가격의 기준은 반포동의 아크로리버 파크(1-2년차)와 래미안 퍼스티지(10년차)를 비교해본다. 건물 자체의 감가상각이 있기 때문에 (법률상 40년, 대개 30 - 40년) 시간이 지나 가격이 떨어졌다면 그것을 지표로 삼아야한다는 말이다. 평당 1000만원 이하 시장에서는 KBF (Key Buying Factor, 구매 고려 요인: 교통, 교육, 상권, 환경 등)을 크게 따지지 않는다. 수요 대비 공급이 부족한 시장, 즉 양적인 시장이기 때문이다. 하지만 1000만원이 넘어가면 그때부터는 질적인 상태를 따져야한다.

 

서울의 부동산 시장은 모든 아파트가 다 오르는 것이 아니기 때문에, 투자할때 주의가 필요하다. 미래 가치가 애매한 상품은 매수하지 말아야 한다. 특히 25년 차가 넘었는데, 재건축 가능성이 전혀 없다면, 지난 10년간 오르지 않다가 갑자기 시세가 올랐다면, 내가 마지막 주자인지 의심해봐야 한다.

 

부동산 정책은 부동산 경기 흐름에 선행하는 패턴을 보인다. 부동산 완화 정책이 지속되면 부동산 거래는 활성화되고, 부동산 규제 정책이 지속되면 부동산 거래는 축소된다. 규제 정책이 나왔다면, 부동산 시세는 상승하고 있을 꺼다. 따라서 주택을 매도하려는 사람들에게는 절호의 기회가 된다. 반대로 완화 정책이 나왔다면 매도자보다 매수자가 시장 주도권을 가질 확률이 높다. 규제 판세가 장기간 지속되면 시세는 하락할 확률이 높으며, 장기적인 완화 정책이 지속된다면 입지가 좋은 지역은 가격이 상승할 확률이 높아진다.

 

부동산 투자의 구매 고려 요인 중에는 일자리가 핵심이다. 강남이 비싼 이유 중에 하나도 일자리가 많기 때문이다. 일자리까지 갈 수 있는 도보권에는 주거 지역이 없는 경우가 많으며, 교통수단이 중요해진다. 그 다음 상권, 교육 시설 그리고 환경으로 나뉜다.

1. 일자리
2. 교통수단
3. 상권
4. 교육 시설
5. 생활 환경

지방의 경우, 일자리 다음으로 교육 시설이 중요하다. 부모들은 자녀들을 서울로 보내고 싶어 하기 때문에 교육을 중요하게 생각한다. 서울이든 비서울이든 지역마다 상품 구매 시 고려 요인이 다르다. 따라서 큰 그림을 보고 그 다음 세세하게 분석할 수 있어야 미래 가치가 높은 곳에 투자할 수 있다.

 

아파트 전세 투자의 세계에 빠져라 - 사월 -

 

사월님은 불과 3년 전만 하더라도 평범한 회사원이였다. 그가 부동산 투자를 시작하게 된 계기는 도서관에서 우연히 '부동산 경매' 책 한 권을 읽고 나서였다. 그 역시 청울림님 처럼 월급 이외에 부동산을 통한 수입으로 여유로운 삶을 살고 있다. 전세 투자의 원리는 매매가 3억, 전세 가격 2억 5천만원 아파트가 있으면, 실제로 해당 아파트를 매수하는 데 필요한 돈은 5천만원이면 된다. (취득세 및 기타 부대비용은 생략) 계약할 때 드는 전체 매매 금액의 10% 3천만원과 나머지 2억 7천만원에서 전세금 2억 5천만원을 제외한 2천만원이 그 돈이다.

 

이 시스템의 약점은 전세금의 하락인 '역전세'다. 그렇기에 전세입자가 만기가 되어 나가고, 새로운 세입자를 구하지 못해 공실이 나는 시기엔 잔금을 치를 수 있어야 한다. 충분한 현금을 보유한 상태로 가야 한다는 것이다. 따라서 역전세를 주의하기 위해 부동산 투자에서 수요가 높은 지역 즉 입지를 충분히 따져보고 장단기적인 안목을 바라보고 투자해야한다. 

 

부동산 투자에 있어 가장 중요한 요소는 첫째도 일자리 수요, 둘째도 일자리 수요, 셋째도 일자리 수요다. 좋은 일자리로 이동할 수 있는 교통이 편리한 지역이 주거 선호가 높은 지역이라고 말할 수 있다. 거기에다가 교육 환경까지 갖췄다면 금상첨화다. 일자리 수요 데이터를 대신해서 볼 수 있는 데이터는 인구 수이다. 인구 수가 많다면, 일자리가 많다는 반증으로 볼 수 있기 때문이다. 더 깊게는 인구가 늘어나는 지역과 줄어드는 지역까지 체크할 수 있다.

 

전세 가격이 꾸준히 오르는 지역이 투자하기 좋은 지역이다. 이것은 집 값 상승의 신호라고도 볼 수 있다. 전세 가격이 계속해서 오른다면 초기 투자금 대비 2년 후에 전세금 상승분 만큼 투자금을 회수할 수도 있다. 이런 지역은 매매 가격 대비 전세 가격이 높아지기 때문에 투자금이 적게 든다는 장점도 있다. 하지만, 해당 지역의 공급이 많아지게 되면 상승은 바로 멈출 것이다. 공급이 수요를 초과하게 되면 전세 가격은 그에 비례하여 더욱 떨어질 것이다.

 

'조작된 위기' 다음에 벌어질 일들 - 정 철 진 -

 

2018년 금융 시장은 '트럼프 리스크' '삼성전자 리스크' '금리 인상(긴축) 리스크' 등을 예측했고, 2018년 1월 코스피가 장중 2600을 넘겼으나, 2018년 10월까지 계속 하락세(2100)를 그리며 비슷한 방향으로 흘러갔다. 트럼프 리스크는 다름아닌 미중 무역전쟁이다. 유로존의 '이탈리아 리스크'는 '브렉시트'(2019년 3월 29일 공식 시작일)가 크게 다가온 탓에 일명 '이탈렉시트'는 과소평가 되었다.

 

2018년 3월 8일 '모든 수입산 철강 및 알루미늄 제품에 대해 각 25%와 10%의 관세를 부과한다'라는 트럼프 대통령의 포고령 (Presidential Proclamation)을 내리면서 시작되었다. 2018년 7월 6일 미국이 먼저 약 340억 달러 규모의 중국산 수입 제품에 29% 관세폭탄을 투하했다. 5분 뒤 중국 상무부는 "똑같은 규모, 똑같은 관세로 맞선다"라는 원칙에 따라 미국산 농산물과 자동차 등에 보복관세를 매겼다.

 

전문가들은 장기적으로 볼때 미국도 힘들어질 것으로 분석하는데, 예를들어 중국산 가전제품에 20%관세를 붙인다 하더라도, 소비의 규모는 줄어들 뿐 계속 사던 제품을 살것이라는 의견이다. 언론은 "철강 및 알루미늄 등을 비롯해 전반적인 고관세의 최대 피해는 미국 근로자가 될 것"으로 보고있다. 

 

과거 사례를 보면 무역전쟁으로 인해 주식시장에서 먼저 반응이 왔다. 1930년대 미국 대공황때, 미국은 최고 59%의 관세 부과를 위해 '스무트-홀리법'을 통과시켰고, 이것으로 인해 다우지수는 10/1 토막이 났다. 지금의 무역 전쟁은 '금리 인상'과 연결돼 있다. 관세를 물리면 제품 가격은 당연히 오를테고, 물가도 오를 수밖에 없다. 그러면 중앙 은행에서 물가를 잡기 위해 금리를 올리게 되고 결국 경제 버블이 생기는 것이다. 

 

2018년 7월 말 기준 중국은 1조 1710억 달러에 달하는 미 국채를 갖고 있다. 전체 해외 투자자가 가진 미 국채 (6조 2516억 달러)의 18.7%에 달하는 상당한 규모다. 만약 중국이 미 국채를 투매한다면, (싼 값에 팔아버리면) 미 국채 가격은 급락하고 (미 국채 금리는 급등), 세계 금융시장이 요동칠 것이다. 이 과정에서 기축통화인 미 달러화의 몰락이 시작될 수도 있다. 정철진님은 이 부분에 대해 중국도 큰 타격을 받겠지만, 그들이 가지고 있는 실행 가능한 옵션으로 넣어두어야 한다는 쪽으로 보고있다.

 

보통 한국 은행이 금리를 올릴 때는 두 가지 명분이 있어야 한다. 1. 경기 활황에 따른 인플레이션, 2. 급격한 원화 약세 (원/달러 환율 급등)를 막는 통화가치 보호이다. 저자는 한국은행이 저금리 기간을 너무 길게 끌어 '서울 집값 폭등 책임론'과 '가계부채 증가 원흉'이 되었다는 강경론을 소개했는데, 올해 한국 부동산을 잡는건 미국 연준에 의해 좌지우지 될 것이라고 분석한다.

 

모델하우스로 배우는 돈 버는 부동산 인테리어 - 송도부자 -

 

필자는 경매를 통해 낙찰 받았을때, 집 상태가 너무 좋지 않아 난감한 상황에 처했었고, 바로 인테리어 공사를 진행했다. 천장과 벽의 도배지는 모두 뜯고, 곰팡이 제거제를 뿌린 후 단열벽지로 재시공했으며, 바닥은 열풍기로 물기를 완전히 건조시켰다. 습기 방지액을 바른 뒤 다시 장판을 깔았다. 화장실도 모두 철거하고 올 수리를 진행했다. 나중에 신혼부부가 보증금 1000만원에 월세 45만원으로 계약했는데, 기존 시세보다 보증금은 2배 월세는 25만원 더 받게 되었다.

 

송도부자님은 15년간 건설사에서 인테리어 전문가로 일해왔다. 그가 직접 수리를 하지 않았다면, 집 수리만 약 1000만원 이상의 인테리어 비용을 소모했을 것이다. 부동산 투자자라면 반드시 인테리어에 관심을 가져야 한다고 말한다. 그래야 업자들에게 '바가지'를 쓰지 않고, 적은 비용으로 큰 효과를 볼 수 있기 때문이다. 집 컨셉트와 전체적인 컬러 벨런스가 조화롭게 구성되어야 한다.

 

인테리어할 때 모델 하우스를 봐야 하는 4가지 이유

1. 아파트의 완성된 공간을 볼 수 있다.
2. 공간의 콘셉트를 알 수 있다.
3. 마감재를 보고 만져 볼 수 있다.
4. 건설사의 기술력을 볼 수 있다.

 

인테리어 전문가로 지낸 송도부자님의 파트의 경우, 공간 분류부터 인테리어 진행을 위한 7 단계 등 평소 내가 잘 모르는 분야에 대해 자세히 설명해주어 읽는 내내 새로운 지식을 습득했다. 수장공사 도장공사 등 부동산 투자는 집만 사고 끝이 아니라는 사실을 실감하게 된다.

 

사례를 통해 본 2019년 꼬마빌딩 투자 전략 - 빌사남 -

 

부동산 업계에서는 소형 빌딩 중에서도 50억 미만의 작은 빌딩을 '꼬마 빌딩'이라 부르기 시작했다. 다가구주택, 호수 전체의 소유자가 같은 다세대주택, 상가 주택, 오피스 건물, 상가 건물, 원룸 건물, 고시원 건물 등도 꼬마빌딩에 포함된다. 꼬마빌딩에 투자하면 임차인들에게 받는 '임대 수익'과 매각할 때 얻을 수 있는 '시세 차익'이 발생한다. 주식이나 펀드 등 다른 투자 상품보다 가격 변동 폭이 크지 않고 안정적이어서 노후에 일정한 임대 수익을 받으려는 은퇴자들에게 인기가 많다.

 

빌딩에 투자하려는 투자자의 경우는 부동산 법이나 세금에 관해서 많이 알아야 투자에 불이익이 없다. 상가건물 임대차 보호법, 양도 소득세율, 종합 소득세 등 법에 관해 꽤뚫고 있어야한다.

 

참고 용어

역전세난 현상 - 세입자들이 전셋집 구하기에 어려움을 겪는 '전세난'의 반대 개념. 전세금 시세가 떨어져 집주인들이 새 세입자를 구하거나 기존 세입자에게 전세금을 돌려줄 때 어려움을 겪는다는 뜻

깡통 주택 - 매매가에서 부채를 뺀 금액이 전세가보다 낮은 주택
 
재산세 - 일정한 재산에 대하여 부과되는 조세로서 지방자치단체에서 부과하는 지방세(시·군·구)로서 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세물건으로 함


종부세 - 종합부동산세를 줄여서 종부세라고 하며, 대한민국에서 국세청이 일정한 기준을 초과하는 토지 및 주택의 소유자에 대해 부과하는 세금 또는 그 제도를 말한다.

장기보유특별공제 - 소득세법에 따라 보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대해 양도소득 금액을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도이다. 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용한다.

RTI (임대업 이자상환비율) - 담보 가치 외에 임대 수익으로 대출이자 상환이 어느 정도 가능한지를 나타내는 지표이다.
주택 임대업은 1.25배, 비주거용은 1.5배 이상 대출이자보다 임대 수익이 더 발생되어야 대출이 가능하다.