#독서39 - 아기곰의 재테크 불편의 법칙 / 아기곰

투자자 아기곰님의 책이다.

 

평점 10 / 10

 

인생에서 돈이 가장 중요한 것은 아니다. 하지만 돈 때문에 당신의 삶이 불행해진다면 어떻게 하겠는가? 저자 아기곰님은 1997년 IMF 외환위기와 2008년 국제 금융위기 때 돈 때문에 해체되는 가정을 너무 많이 봤다고 고백한다. "돈 = 행복"의 등식은 절대 아니지만, 그렇다고 돈은 더러운 것이라는 현실 외면 논리에 빠져서도 안된다고 말한다. 단지 돈은 행복을 구성하는 것, 사랑, 믿음, 종교, 가정, 건강, 친구 등 그중에 하나이지, 그 이상도 이하도 아니다.

 

저자 아기곰님(본명: 문관식)은 부동산 전문가이자 투자가이다. 그가 운영하는 인터넷 카페 '아기곰 재테크'는 부동산 관련 동호회 최다 회원수(6만명)를 육박하며, 블로그 '부동산 산책'도 3만명이 넘는 팬이 다녀가고 있다. 건축학을 전공했음에도 컴퓨터 프로그래밍에 흥미가 있어 1987년 IT업계에 발을 들여놓았다. 그는 한때 800여명의 직원을 거느린 미국 IT업체의 사장으로 일한 특이한 경력의 소유자이다. 그는 매년 미국과 한국을 오가며 살고 있다.

 

주로 부동산 투자 내용에 대해 설명해놓았으나 중간 중간에 흥미로운 내용이 많이 있다. 통화량에 따라 돈의 가치를 보는 방법이나 협상을 잘하는 방법이 대표적인 예이다. 자기의 무기를 최대한 활용하라 / Win - Win 전략을 추구하라 / 중재자를 내 편으로 만들어라 / 원가 구조를 알아야 당당하게 깎을 수 있다 등 그동안 읽은 재테크 서적에서 다루지 않은 내용을 봤다. 딱 한 권을 제외하고 말이다. (<세이노>에서 협상에 관한 내용이 자세히 언급되어 있다.)

 

재테크 성공 전략

 

그가 말하는 재테크의 성공 전략은 목표 달성의 즐거움이다. 재테크의 기본인 저축을 보면 우리나라 가구의 평균 저축률은 소득의 30%이므로 이보다 높은 비율로 저축하는 것이 좋을 것이다. 특히 결혼 전에는 수입의 50% 이상 저축하는 자세로 생활하는 것이 좋다. 다음은 구체적인 수치와 일정을 세우는데, "예를 들어, 향후 몇 년 안에 부부 명의로 집을 마련하고 그 후 몇 년 안에는 몇 평형의 아파트를 마련하여 온 가족이 편하게 살겠다" 꿈이 명확할수록 그 꿈이 실현 될 가능성도 크기 때문이다.

 

처음 단계는 고통이 따르겠지만, 남들보다 더 잘살려면, 남들보다 뛰어난 능력을 가지거나, 남들보다 더 노력하거나 남들보다 더 절약하는 방법 밖에 없다. 결국 자신과의 싸움에서 이기는 수밖에 없는 것이다. 재테크의 기본은 수입과 지출의 조화, 정확히 표현하면, 수입보다 지출이 적은 비용 구조를 가져가는 것이다. 아무리 수입이 많아도 그보다 지출이 많다면 기업이나 개인이나 파산의 길로 들어서게 된다. 특히 30대 이전의 젊은 층이라면 효율적인 지출에 대해 생각해야 할 것이다. 특히, 자동차와 주거비, 이 두 가지에 대해서만 현명한 선택을 한다면 적게는 월 몇십만 원에서 많게는 월 몇백만 원의 비용을 아낄 수 있다.

 

책을 읽는다고 공부가 끝나지 않는다. 매일 경제 신문을 보는 것을 권하며, 2년 3년 꾸준히 보게 되면 세상을 바라보는 눈이 달라져 있을 것이다. 투자는 보너스 개념으로 접근하는 것이 좋다. 생활비는 매월 월급이 나오는 직장 생활로 해결하고, 여유 시간을 이용해서 투자하는 것이 좋다는 의미다. 재테크는 생활습관이며, 마라톤과 같은 것이다. 매일 놀다가 어느 한 순간에 마술처럼 멋진 집을 나타나고 그런 기대는 꿈도 꾸지 말아라. 평범한 길 속에 진리가 있다. 

 

재테크 전략 
1. 목표 세우기
2. 구체적인 수치와 일정 그리고 비전을 제시하기
3. 종잣돈 (Seed Money)의 조기 형성은 성공과 실패의 이정표이다.
4. 평소에 관심을 갖고 정보를 모으고 분석을 하면 좋은 기회를 잡을 수 있다.
5. 세상은 변하며, 재테크 방법론도 변한다. 그러므로 계속 공부하자.
6. 현업에 충실하자. 자신에 대한 투자가 최선의 재테크이다.
7. 부자가 되려면 부자를 닮아라.

 

주식 또는 부동산 시장에서 수익을 내는 사람들의 다른 면모 3가지

 

1. 시장을 보는 눈 (정보 해석 능력)
2. 실현할 수 있는 밑천 (기초 자본)
3. 행동할 수 있는 용기 또는 자기 확신 (자신감)

 

정보 해석 능력을 키우는 방법

 

1. 신문이나 경제잡지에 기고된 내용을 메모하고 스크랩해둔다. 도서관이나 잡지, 신문 등에 과거에 기고한 글들을 찾아본다.
2. 모든 재테크의 변곡점에서 자신의 의견을 일기장에 메모해둔다.

 

대차대조표의 중요성

 

재테크에 있어서 더 중요한 의미를 갖는 것은 대차대조표이다. 대차대조표는 일정 시점에서 바라본 재산 상태라고 보면 된다. 손익계산서 (가계부)의 경우, 기간의 개념이지만, 대차대조표는 시점의 개념이다. 저자는 손익계산서보다 대차대조표가 더 중요하다고 강조한다. 대부분의 사람들은 손익계산서 역할을 하는 가계부를 작성하지만, 대차대조표 작성을 거의 하지 않는다. 그렇지만, 대차대조표는 현재 자신의 위상을 알 수 있는 좌표역할을 하기 때문에 반드시 작성해야 한다. 한 달에 한 번 또는 분기에 한 번 투자하여, 자신의 재테크 성적을 파악하자. 그리하여 지난 기간을 반성하고 앞으로의 목표를 재점검하는 좋은 계기를 만들 수 있을 것이다.

 

부자지수

이웃집 백만장자의 저자 토마스 스탠리 박사는 이 지수를 이용하면 자신의 재테크 위치를 알 수 있으며, 투자와 소비 습관은 올바른지, 더 나아가 미래에 과연 부자가 될 수 있는지를 알 수 있다고 말한다. 즉, 부자지수 = 순자산액 X 10 / 나이 X 연간 수입이다. 부자 지수 100%를 기준으로 했을 때 이보다 높으면 재테크를 잘하고 있다는 의미이고, 이 기준보다 낮으면 보다 노력을 해야 한다는 의미이다. 만약 당신의 부자 지수가 200%를 넘는다면 당신은 상당히 좋은 투자 및 소비 습관을 지니고 있는 것이며, 미래에 부자가 될 가능성이 높다.

 

 

부동산 투자

 

부동산 투자를 한다면, 지도를 펼쳐 놓고 철저하게 제3자의 눈으로 교통, 교육, 환경, 직장과의 거리 등을 고려해서 몇 개의 후보지를 골라본다. 그 다음은 인터넷 시세 사이트로 들어가 시세를 확인해본 후 발품을 파는 것이다. (여기저기 알아본다는 뜻) 사고의 울타리를 벗어나면 선택의 폭이 넓어진다. 언제나 "왜 그러는데?", "왜 안 되는데?"를 생각하면서 세상을 바라보자.

 

부동산 투자를 하는 사람들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가 우리나라 주거지의 발전 방향이다. 외곽으로 나갈지, 도심으로 회귀할 것인지 말이다. 미국의 경우, 외곽으로 계속 신도시를 지어나가면서 기존의 구도심은 점점 슬럼화되는 경향이 있다. 일본은 미국처럼 신도시 위주로 건설을 했지만, 인구가 줄어들면서 신도시가 점점 비어가고 도쿄로 회귀하고 있다. 우리나라의 경우, 국토 면적이 일본의 1/4에 불과하다. 인구밀도도 일본에 비해 높다. 장기적으로 보면 도심 회귀의 가능성이 높다고 할 수 있다. 

 

부동산시장과 주식시장의 차이

1. 부동산은 실물이다.
2. 부동산 가격에는 하방경직성이 있다.
3. 주택 시장은 레버리지 투자가 가능하다.
4. 부동산은 거래 비용이 많이 든다.
5. 부동산은 시장의 반응 속도가 느리다.
6. 부동산은 기관 투자자가 없다.
7. 부동산은 수요와 공급이 제한적이다.
8. 부동산은 환금성에서 제한적이다. 
9. 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다.
10. 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다.

 

주택 보급률이 100%를 넘어서면서 빈집은 필연적으로 생길 수밖에 없는 상황에 이르렀다. 즉 공실이 될 가능성이 적은 주택에 투자를 해야 한다는 것이다. 앞으로 부동산투자는 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 2002년 말의 통화량과 14년이 흐른 2016년 말의 통화량을 비교해보면, 2002년 M2 (광의의 통화량) 기준으로 872조 원이 흘러 다녔다. 2016년은 2407조 원으로 늘어났다. 약 2.8배 정도 더 늘어난 것이다. (돈의 가치는 2.8배 떨어졌다고 볼 수 있다.) 그렇다면, 14년 순자산이 1억 원이었다면, 2016년은 2억 8천만 원 정도 되어야 재테크를 제대로 했다고 볼 수 있는 것이다.

 

시장 가격의 결정은 수요와 공급의 법칙이지만, 장기적으로는 유동성 확대, 시중에 돈이 얼마나 풀렸는지가 중요하다. 집값은 인구수보다 가구 수에 영향을 받는다는 점을 주목해야 한다. 아파트의 사용 단위는 개인이 아닌 가정이다. 결국 인구수가 다소 줄어들더라도, 가구 수가 늘어나면 주택 수요가 늘어난다는 결론에 도달하게 된다. 

 

우리나라에서 자동차와 같은 기계류는 5년 감가상각을 적용한다. 주택에 대한 감가상각은 법률 상 40년을 적용한다. 2006년부터 2016년까지 지난 10년간 통화량 (M2)는 연평균 8.1%씩 증가해왔다. (돈의 가치가 8.1%씩 떨어져왔다.) 그렇다면, 5년 감가상각을 하는 자동차는 한 해 20%씩 가치가 떨어지기 때문에 돈 가치 하락보다 감가상각 속도가 빠르다. 하지만, 40년 감가상각을 하는 주택의 경우 한 해에 2.5%씩 밖에 떨어지지 않기 때문에 돈 가치가 떨어지는 속도보다 건물 가치의 떨어지는 속도가 느리다. 대지의 경우 시간이 흘러도 낡아지는 것이 아니기 때문에 회계법상 감가상각을 적용하지 않는다.

 

부동산 투자 팁

1. 입지
2. 교통, 교육, 거주 환경은 입지의 3대 요소

 

 

우리나라 주택 종류

1. 아파트 - 현재까지 가장 인기 있는 주거 형태 / 5층 이상 건물
2. 주상복합 - 저층부는 상가나 사무실로 꾸미고, 고층부는 주거 공간인 복합 건물
3. 오피스텔 - 오피스, 아파트의 중간 형태 / 이른바 SOHO (Small Office Home Office) 형태로 오피스 공간 일부를 개조, 숙식 해결
4. 연립주택 - 1개 동의 바닥 면적이 660m2(약 200평)가 넘는 4층 이하의 공동 주택
5. 빌라 - 건축법적으로 연립주택, 중상층의 고급 수요를 대상으로 함 / 다세대주택의 한 종류
6. 단독주택
7. 다세대주택 - 4층 이하의 공동 주택, 바닥 면적이 660m2 이하면 다세대 주택, 각기 소유주가 다르다.
8. 전원주택
9. 다가구주택 - 소유주가 1명이다. / 공동 명의일 경우, 소유주는 여러 명이 될 수 있지만, 등기권리증은 하나이다. / 3층이하

 

참고 용어

하방경직성 - 내려야 할 가격이 내리지 않는 현상
환금성 - 물건을 팔아서 돈으로 바꿀 수 있는 성질
황소, 곰 - 주식시장에서 황소는 주가를 떠받치는 힘, 곰은 주가를 떨어뜨리는 힘을 상징
양도세 - 부동산 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액(양도차익)에 대해 부과하는 세금, 집을 샀다 팔았다 생긴 차익을 남기는 것
과세 - 상품에 부과되는 세금내용
비과세 - 상품에 부과되지 않는 세금내용